Wie beeinflussen Feuchtigkeit, Schimmel & Risse den Verkehrswert? SH-immo&partner verbindet Wertermittlung mit Bausachverstand.

Wenn Bauschäden den Immobilienwert beeinflussen

Feuchtigkeit, Schimmel, Risse und Sanierungsbedarf im Verkehrswertgutachten

Eine Immobilie kann auf den ersten Blick einen hervorragenden Eindruck hinterlassen. Gepflegte Fassade, moderne Küche, neue Bodenbeläge, frisch gestrichene Räume und ein attraktiv gestalteter Garten vermitteln schnell das Gefühl: Dieses Gebäude befindet sich in einem guten Zustand.

Doch der tatsächliche bauliche Zustand einer Immobilie erschließt sich nicht immer auf den ersten Blick. Feuchtigkeit im Mauerwerk, konstruktive Rissbildungen, Schäden an Dach oder Fassade, Wärmebrücken, verdeckte Schimmelpilzbelastungen oder zurückliegende, nicht fachgerecht ausgeführte Sanierungsmaßnahmen können eine Immobilie erheblich komplexer machen, als es ihre äußere Erscheinung vermuten lässt.

Und damit stellt sich für die Immobilienbewertung eine entscheidende Frage: Was passiert mit dem Verkehrswert, wenn ein Gebäude Schäden aufweist?

Die Antwort lautet auch hier: Es kommt auf den konkreten Schaden, seine Ursache, seinen Umfang und insbesondere darauf an, welchen Einfluss der Grundstücksmarkt diesem Merkmal beimisst.

Inhaltsverzeichnis

Bauschäden sind auch in der Immobilienbewertung ausdrücklich vorgesehen

Die Immobilienwertermittlungsverordnung schafft dafür einen klaren Rahmen. Nach § 8 ImmoWertV sind Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen, denen der Grundstücksmarkt einen Werteinfluss beimisst. Als mögliche besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale nennt die Verordnung ausdrücklich Baumängel und Bauschäden. Soweit sie nicht bereits anderweitig berücksichtigt wurden, können sie bei der Ermittlung des Verfahrenswertes beispielsweise durch marktübliche Zu- oder Abschläge berücksichtigt werden.

Damit wird ein Grundsatz deutlich: Ein Gebäudeschaden ist nicht nur eine technische Frage. Er kann auch eine Bewertungsfrage sein.

Allerdings bedeutet das keineswegs: Schaden = Sanierungskosten = Wertminderung. So einfach darf die Rechnung nicht erfolgen.

Warum 30.000 Euro Sanierungskosten nicht automatisch 30.000 Euro Wertminderung bedeuten

Dieser Unterschied ist für Eigentümer besonders wichtig.

Nehmen wir an, bei einer Immobilie wird ein Schaden festgestellt und die fachgerechte Beseitigung würde voraussichtlich einen bestimmten Betrag kosten. Daraus folgt nicht automatisch, dass der Verkehrswert exakt um denselben Betrag sinkt.

Denn bei einer Verkehrswertermittlung ist entscheidend, wie der Markt auf den vorhandenen Zustand reagiert. Je nach Objekt können unter anderem Umfang und Dringlichkeit des Schadens, Alter des betroffenen Bauteils, ohnehin bestehender Modernisierungsbedarf, Risiko weiterer Schäden, Nutzungseinschränkungen und Unsicherheiten hinsichtlich des tatsächlichen Sanierungsumfangs eine Rolle spielen.

Deshalb spricht die ImmoWertV bei besonderen objektspezifischen Merkmalen von einer marktgerechten Berücksichtigung. Das verlangt Sachverstand – sowohl beim Gebäude als auch bei seiner Bewertung.

Genau hier liegt eine besondere Stärke von SH-immo&partner

Für unser Sachverständigenbüro ist diese Schnittstelle kein theoretisches Randthema. SH-immo&partner verfügt über langjährige praktische Erfahrung in der Untersuchung und Bewertung von Bauschäden, Feuchteschäden und Schimmelpilzbelastungen. Hinzu kommen baubiologische Untersuchungen und weitere diagnostische Verfahren rund um Gebäude.

Damit können wir bei entsprechenden Fragestellungen zwei Fachwelten miteinander verbinden: Gebäude verstehen – und Immobilienwert nachvollziehbar bewerten.

Das bedeutet nicht, dass jedes Verkehrswertgutachten automatisch eine vollständige Bauschadendiagnostik beinhaltet. Aber wenn im Rahmen einer Bewertung Auffälligkeiten vorhanden sind, profitieren unsere Auftraggeber davon, dass innerhalb unseres Sachverständigenbüros umfangreiche Erfahrung mit der Erkennung, Untersuchung und fachlichen Einordnung von Gebäudeschäden vorhanden ist.

Ein Feuchtefleck ist zunächst nur ein Symptom

Das lässt sich am Beispiel Feuchtigkeit besonders gut erklären. Ein dunkler Bereich an einer Kellerwand kann zahlreiche Ursachen haben:

  • Möglicherweise handelt es sich um Kondensationsfeuchtigkeit.
  • Vielleicht liegt eine Undichtigkeit vor.
  • Vielleicht dringt Feuchtigkeit aus dem Erdreich ein.
  • Vielleicht besteht ein Problem an einer Leitung.
  • Oder es handelt sich lediglich um eine ältere Verfärbung, obwohl die Konstruktion inzwischen trocken ist.

Die sichtbare Erscheinung allein beantwortet die Ursache nicht. Und genau deshalb gehört zu einer seriösen Beurteilung zunächst die Frage: Was ist tatsächlich passiert?

Erst danach kann darüber gesprochen werden, welche technische Bedeutung der Befund besitzt und ob daraus eine wertrelevante Besonderheit entsteht.

Moderne Messtechnik unterstützt die sachverständige Untersuchung

Bei SH-immo&partner setzen wir für entsprechende Untersuchungen je nach Fragestellung unterschiedliche moderne Mess- und Prüfverfahren ein. Dazu können beispielsweise Feuchtemessungen, Temperatur- und Klimamessungen, thermografische Untersuchungen und weitere objektbezogene diagnostische Verfahren gehören. Bei Schimmelverdacht können – abhängig von der Aufgabenstellung – weiterführende Untersuchungen, Probenahmen oder auch der Einsatz eines ausgebildeten Schimmelspürhundes Bestandteil einer gesonderten Untersuchung sein.

Entscheidend ist jedoch: Das Messgerät ersetzt nicht den Sachverständigen.

Ein Messwert muss interpretiert werden. Eine Thermografie muss unter geeigneten Randbedingungen durchgeführt und fachlich bewertet werden. Ein Feuchtemesswert muss zum Material und zur Messmethode passen. Und eine Auffälligkeit muss immer in den baulichen Gesamtzusammenhang eingeordnet werden.

Moderne Technik liefert Informationen. Sachverständige Erfahrung macht daraus eine fachliche Beurteilung.

Schimmel: sichtbar, verdeckt – oder gar nicht vorhanden?

Ähnlich verhält es sich bei Schimmelpilz. Nicht jede dunkle Verfärbung ist automatisch Schimmel. Und umgekehrt muss ein Schimmelpilzbefall nicht zwangsläufig offen sichtbar sein.

Gerade bei Hohlräumen, Trockenbaukonstruktionen oder anderen verdeckten Bereichen können weitergehende Untersuchungen erforderlich werden. Für die Immobilienbewertung ist dabei nicht allein das Wort „Schimmel“ entscheidend. Es geht vielmehr um Fragen wie:

  • Wo befindet sich der Befall?
  • Wie groß ist er?
  • Welche Ursache liegt vor?
  • Ist die Ursache beseitigt?
  • Welche Maßnahmen sind erforderlich?
  • Gibt es Folgeschäden?
  • Und wie reagiert der Grundstücksmarkt auf diese Situation?

Erst diese Informationen ermöglichen eine sachgerechte Einordnung.

Riss ist nicht gleich Riss

Auch Rissbildungen werden von Immobilieneigentümern verständlicherweise häufig als besonders beunruhigend empfunden. Aber auch hier gilt: Ein oberflächlicher Putzriss ist etwas anderes als eine konstruktiv relevante Rissbildung. Ein alter, seit Jahren unveränderter Riss kann anders zu beurteilen sein als eine aktive Veränderung. Und nicht jede Rissbildung bedeutet automatisch eine Gefahr für die Standsicherheit.

Deshalb muss auch hier zunächst fachlich geklärt werden: Wo verläuft der Riss? Welches Bauteil ist betroffen? Welche Ursache kommt infrage? Verändert sich der Riss? Sind weitere Untersuchungen notwendig?

Erst danach kann seine Bedeutung für die Immobilie und gegebenenfalls für deren Verkehrswert beurteilt werden.

Nicht nur den Schaden finden – sondern die Ursache verstehen

Das ist ein Grundsatz unserer Sachverständigentätigkeit. Eine bloße Feststellung „Hier ist Feuchtigkeit“ hilft einem Eigentümer nur begrenzt. Die eigentlich wichtigen Fragen lauten:

  • Woher kommt sie?
  • Warum tritt sie auf?
  • Welche Bauteile sind betroffen?
  • Welche Folgen sind bereits entstanden?
  • Und wie lässt sich die Ursache fachgerecht beseitigen?

Genau an diesem Punkt geht unsere Arbeit bei entsprechenden Aufträgen weiter.

Vom Befund zum Sanierungsvorschlag

Wird ein Schaden festgestellt, möchten Eigentümer verständlicherweise wissen, wie es weitergeht. Je nach Aufgabenstellung können deshalb auch Sanierungsempfehlungen beziehungsweise fachliche Vorschläge für das weitere Vorgehen entwickelt werden.

Dabei sollte eine Sanierung möglichst nicht ausschließlich das sichtbare Schadensbild beseitigen. Einfach über einen Feuchtefleck zu streichen oder Schimmel oberflächlich zu entfernen, ohne die Ursache zu klären, löst das zugrunde liegende Problem möglicherweise nicht.

Eine fachgerechte Vorgehensweise folgt deshalb idealerweise einer logischen Reihenfolge:

Schaden feststellen → Ursache eingrenzen → Umfang beurteilen → Sanierungsweg entwickeln → fachgerechte Umsetzung → gegebenenfalls Erfolg kontrollieren.

Gerade diese Kette ist für einen Immobilieneigentümer wertvoll, denn aus einer zunächst unklaren Auffälligkeit wird ein nachvollziehbarer Handlungsweg.

Auch unterlassene Instandhaltung kann für die Bewertung relevant sein

Interessant ist außerdem, dass die ImmoWertV nicht ausschließlich auf akute Schäden abstellt. Bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer können individuelle Gegebenheiten eines Gebäudes berücksichtigt werden. Die Verordnung nennt dabei ausdrücklich durchgeführte Instandsetzungen und Modernisierungen, aber ebenso unterlassene Instandhaltungen als Faktoren, welche die Restnutzungsdauer beeinflussen können.

Das verdeutlicht einen wichtigen Zusammenhang: Gebäudezustand ist kein Momentfoto. Er ist das Ergebnis davon, wie mit einer Immobilie über Jahre und Jahrzehnte umgegangen wurde. Ein regelmäßig instand gehaltenes Gebäude kann deshalb vollkommen anders zu beurteilen sein als ein äußerlich ähnliches Objekt, bei dem notwendige Arbeiten über lange Zeit aufgeschoben wurden.

Ein praktisches Beispiel

Stellen wir uns zwei nahezu identische Einfamilienhäuser vor: Beide wurden 1985 gebaut, besitzen rund 150 Quadratmeter Wohnfläche und stehen in derselben Straße auf ähnlich großen Grundstücken.

Bei Haus A wurden Dach, Fenster und Haustechnik im Laufe der Jahre fachgerecht modernisiert; das Gebäude wird kontinuierlich instand gehalten. Bei Haus B zeigen sich Feuchtigkeit im Keller, Rissbildungen an einzelnen Bauteilen und ein erheblicher Instandhaltungsstau; die Ursache einzelner Auffälligkeiten ist bislang ungeklärt.

Ein rein statistisches Bewertungsmodell könnte zunächst zahlreiche Gemeinsamkeiten erkennen: gleicher Ort – ähnliches Grundstück – gleiches Baujahr – ähnliche Wohnfläche. Ein Sachverständiger sieht jedoch zwei unterschiedliche Immobilien. Und genau diese Unterschiede können für die Wertermittlung wesentlich sein.

Warum eine pauschale Schadenstabelle nicht funktioniert

Es wäre verlockend zu sagen: Feuchteschaden = X Prozent Abschlag; Schimmel = Y Prozent; Riss = Z Prozent.

Eine seriöse Verkehrswertermittlung funktioniert so jedoch nicht. Die ImmoWertV verlangt gerade die objektspezifische Betrachtung besonderer Merkmale und ihre marktgerechte Berücksichtigung.

Ein kleiner, technisch eindeutig lösbarer Schaden kann eine andere Marktwirkung entfalten als ein Schaden mit ungeklärter Ursache und erheblichem Risiko. Deshalb ist nicht die Bezeichnung des Schadens entscheidend, sondern seine tatsächliche Bedeutung für das konkrete Gebäude.

Vom Messgerät zum Verkehrswert

Genau darin sehen wir eine besondere Kompetenz unseres Sachverständigenbüros. Bei SH-immo&partner treffen unterschiedliche Fachbereiche aufeinander: Immobilienbewertung, Bauschäden, Feuchteschäden, Schimmelpilzbewertung, Baubiologische Untersuchungen und Moderne Gebäudediagnostik.

Dadurch können wir eine Immobilie aus unterschiedlichen Perspektiven betrachten. Das ist gerade dann hilfreich, wenn aus einer scheinbar einfachen Bewertungsfrage plötzlich eine technische Frage wird. Denn manchmal lautet die entscheidende Frage nicht zuerst: „Wie viel ist das Haus wert?“ sondern: „Was ist mit diesem Haus eigentlich los?“

Erst wenn diese Frage beantwortet ist, kann die wertmäßige Bedeutung eines Schadens fachgerecht eingeordnet werden.

Unsere Aufgabe endet nicht zwingend beim Befund

Für unsere Auftraggeber soll Sachverständigentätigkeit vor allem Orientierung schaffen. Wenn ein Schaden vorhanden ist, kann deshalb – je nach Auftrag – neben der Ursachenklärung auch aufgezeigt werden, welche weiteren Untersuchungen sinnvoll sind, welche Sanierungsschritte infrage kommen und welche Fachunternehmen beziehungsweise Gewerke benötigt werden. Bei umfangreicheren Maßnahmen kann zudem eine sachverständige Begleitung sinnvoll sein.

Damit entsteht eine durchgängige fachliche Linie: Untersuchen – verstehen – bewerten – Lösungen entwickeln – gegebenenfalls begleiten.

Und genau diese Verbindung möchten wir künftig auch stärke in unserer Immobilienbewertung sichtbar machen.

SH-immo&partner – wenn Immobilienwert und Gebäudekompetenz zusammenkommen

Mit dem Ausbau unseres Bereichs Verkehrswertgutachten nach DIN EN ISO/IEC 17024 erweitern wir unsere Immobilienbewertung um einen wichtigen Baustein. Unsere langjährige Erfahrung bei Bauschäden und Gebäudediagnostik bleibt dabei eine wesentliche Stärke unseres Sachverständigenbüros.

Denn insbesondere bei Bestandsimmobilien können Verkehrswert und tatsächlicher Gebäudezustand nicht immer sinnvoll voneinander getrennt betrachtet werden. Die ImmoWertV trägt diesem Gedanken Rechnung: Der bauliche Zustand gehört zu den Grundstücksmerkmalen, die bei bebauten Grundstücken relevant sein können; Baumängel und Bauschäden werden ausdrücklich als mögliche besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale genannt.

Unser Anspruch lautet deshalb: Einen Schaden nicht nur sehen. Seine Ursache verstehen. Seine Bedeutung beurteilen. Und seinen Einfluss auf die Immobilie fachgerecht einordnen.

Oder, passend zu unserer gesamten Blogserie: Eine Immobilie besteht nicht nur aus Quadratmetern – und ihr Wert nicht nur aus einem Quadratmeterpreis.

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