Leitartikel – Verkehrswertgutachten bei SH-immo&partner

Wenn Immobilienbewertung auf Gebäudekompetenz trifft

Was ist eine Immobilie wert?

Auf den ersten Blick klingt diese Frage vergleichsweise einfach. Grundstück, Lage, Wohn- oder Nutzfläche, Baujahr, Ausstattung und Marktdaten werden betrachtet – daraus wird der Verkehrswert ermittelt.

In der Praxis begegnen uns jedoch häufig Immobilien, die wesentlich mehr Fragen aufwerfen:

• Was bedeutet ein vorhandener Feuchteschaden?
• Wie ist eine ältere Gebäudekonstruktion einzuordnen?
• Welche Bedeutung besitzt ein festgestellter Instandhaltungsstau?
• Was passiert, wenn bei der Ortsbesichtigung Risse, Auffälligkeiten oder frühere Sanierungsmaßnahmen erkennbar werden?
• Wie ist ein Gebäude zu beurteilen, das bereits einen Brand- oder Wasserschaden erlebt hat?
• Und was ist zu tun, wenn der Eigentümer zwar weiß, dass etwas mit seiner Immobilie nicht stimmt – aber noch gar nicht weiß, was?

Genau an diesem Punkt zeigt sich, warum Immobilienbewertung mehr sein kann als die Betrachtung von Zahlen.

Wir bewerten nicht nur Zahlen. Wir betrachten die Immobilie dahinter.

Inhaltsverzeichnis

• Ein Kunde kommt nicht mit einem Fachgebiet – sondern mit einer Fragestellung
• Verkehrswertgutachten treffen auf die Realität eines Gebäudes
• Unsere Arbeit beginnt häufig dort, wo eine Immobilie Fragen aufwirft
• Von Lübeck bis Flensburg: Manchmal besteht die beste Nachricht darin, keinen Schaden festzustellen
• Vom Symptom zur Ursache
• Von der Diagnose zur Sanierungsstrategie
• Nach einem Brandschaden stellt sich eine ganz andere Frage
• Und was bedeutet das für ein Verkehrswertgutachten?
• Ein Beispiel: Das ältere Einfamilienhaus
• Sanierungskosten und Wertminderung sind nicht dasselbe
• Historisches Gebäude, Nachkriegsbau, Ferienhaus oder Gewerbeimmobilie – jedes Objekt spricht eine andere Sprache
• Regionale Erfahrung im Norden
• Stillstand ist für uns keine Option
• Warum SH-immo&partner?
• Wir möchten nicht nur einen Wert nennen – wir möchten ihn nachvollziehbar machen
• SH-immo&partner – die Immobilie als Ganzes betrachten

Ein Kunde kommt nicht mit einem Fachgebiet – sondern mit einer Fragestellung

Das ist eine Erfahrung, die unsere tägliche Arbeit bei SH-immo&partner prägt.

Kunden rufen nicht unbedingt an und sagen:

„Ich benötige eine bauphysikalische Untersuchung.“
Oder:
„Bitte untersuchen Sie ein besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal im Sinne der Immobilienwertermittlung.“

Stattdessen hören wir häufig:

• „Da ist ein Fleck an der Wand.“
• „Im Keller riecht es merkwürdig.“
• „Wir haben Risse entdeckt.“
• „Wir wissen nicht, ob sich irgendwo Schimmel befindet.“
• „Das Gebäude wurde saniert, aber wir sind uns nicht sicher, ob das Problem tatsächlich beseitigt wurde.“
• Oder ganz einfach: „Wir brauchen jemanden, der sich das einmal fachlich ansieht.“

Und genau dann beginnt Sachverständigentätigkeit. Nicht mit einer vorgefertigten Antwort, sondern mit der Frage: Was liegt hier tatsächlich vor?

Verkehrswertgutachten treffen auf die Realität eines Gebäudes

Mit unserem erweiterten Leistungsbereich der Verkehrswertermittlung im Rahmen der Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 kommt zu unseren bestehenden Sachverständigenbereichen ein weiterer wichtiger Baustein hinzu.

Das ist gerade deshalb interessant, weil die Immobilienwertermittlung selbst den tatsächlichen Gebäudezustand keineswegs ausblendet. Die ImmoWertV sieht ausdrücklich vor, dass die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt und die Grundstücksmerkmale des Bewertungsobjekts zu berücksichtigen sind. Zu besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen können unter anderem Baumängel und Bauschäden gehören (§ 8 ImmoWertV).

Damit treffen zwei Welten aufeinander: der Immobilienmarkt und das tatsächliche Gebäude. Und genau an dieser Schnittstelle besitzt SH-immo&partner eine besondere fachliche Breite.

Unsere Arbeit beginnt häufig dort, wo eine Immobilie Fragen aufwirft

Unser Sachverständigenbüro beschäftigt sich seit vielen Jahren mit unterschiedlichen Problemstellungen rund um Gebäude. Dazu gehören unter anderem:

• Bauschäden und Feuchteschäden,
• Schimmelpilzbewertung,
• baubiologische Untersuchungen,
• Gebäudediagnostik,
• Freimessungen nach Brandschäden,
• sowie der Einsatz von Schimmelspürhunden bei entsprechenden Fragestellungen.

Dadurch begegnen uns Gebäude nicht ausschließlich als Bewertungsobjekte. Wir erleben sie als reale Konstruktionen mit einer Geschichte. Sie wurden gebaut, erweitert, modernisiert, saniert, umgenutzt und instandgesetzt.

Manchmal wurden Maßnahmen fachgerecht ausgeführt. Manchmal entstanden dabei neue Probleme. Und manchmal wissen selbst die Eigentümer nicht mehr genau, welche Veränderungen in den vergangenen Jahrzehnten vorgenommen wurden. Gerade bei Bestandsimmobilien ist deshalb die Fähigkeit wichtig, unterschiedliche Informationen zusammenzuführen.

Von Lübeck bis Flensburg: Manchmal besteht die beste Nachricht darin, keinen Schaden festzustellen

Sachverständigentätigkeit bedeutet übrigens nicht, möglichst viele Schäden zu finden. Ein sehr schönes Beispiel dafür war ein Einsatz unseres Sachverständigenbüros in Flensburg:

Bei einem Einfamilienhaus bestanden Bedenken hinsichtlich einer möglichen Schimmelpilzbelastung. Im Dachgeschoss wurden mehrere Räume unter anderem mit einem ausgebildeten Schimmelspürhund untersucht. Anschließend erfolgten weitere Untersuchungen und Messungen durch unsere Sachverständige.

Das Ergebnis: Es konnten keine erhöhten Schimmelwerte beziehungsweise entsprechenden Schadstellen festgestellt werden.

Für die Eigentümer war genau das eine wichtige fachliche Information. Denn manchmal lautet das Ergebnis einer Untersuchung: Es besteht Handlungsbedarf. Und manchmal lautet es: Die vorhandenen Bedenken konnten durch die Untersuchung nicht bestätigt werden. Beides ist wertvoll. Unser Ziel ist nicht, ein bestimmtes Ergebnis zu produzieren – unser Ziel ist, Klarheit zu schaffen.

Vom Symptom zur Ursache

Diese Denkweise ist auch bei Gebäudeschäden entscheidend:

• Ein Feuchtefleck ist zunächst ein Symptom.
• Ein Riss ist zunächst eine Beobachtung.
• Eine Geruchsauffälligkeit ist zunächst eine Wahrnehmung.

Erst die sachverständige Untersuchung versucht daraus eine belastbare fachliche Einordnung zu entwickeln. Bei einem Feuchteschaden kann beispielsweise zu klären sein:

• Woher kommt die Feuchtigkeit?
• Welche Bauteile sind betroffen?
• Handelt es sich um ein einmaliges Ereignis oder besteht die Ursache weiterhin?
• Sind weitere Untersuchungen notwendig?
• Und welche Maßnahmen können sinnvoll sein?

Dabei greifen wir je nach Aufgabenstellung auf geeignete moderne Mess- und Untersuchungsverfahren zurück. Aber auch hier gilt für uns ein wichtiger Grundsatz: Das Messgerät liefert einen Wert. Der Sachverständige muss verstehen, was dieser Wert für das Gebäude bedeutet.

Von der Diagnose zur Sanierungsstrategie

Für einen Eigentümer endet das Problem schließlich nicht mit der Feststellung: „Hier besteht ein Schaden.“ Dann beginnt häufig erst die wichtigste Frage: „Was machen wir jetzt?“

Auch hierbei können wir unsere sachverständige Erfahrung einbringen. Je nach Auftrag und Schadensbild können Empfehlungen zum weiteren Vorgehen entwickelt, erforderliche Untersuchungen benannt und mögliche Sanierungswege fachlich eingeordnet werden.

Das folgt einer logischen Kette:

Schaden feststellen → Ursache eingrenzen → Umfang beurteilen → Sanierungsmöglichkeiten entwickeln → geeignete Fachbereiche beziehungsweise Gewerke bestimmen → Umsetzung gegebenenfalls sachverständig begleiten → Ergebnis kontrollieren.

Das ist für uns ein wichtiger Bestandteil moderner Sachverständigentätigkeit. Denn ein Gutachten sollte dem Auftraggeber nicht nur erklären, was gestern passiert ist, sondern ihm – soweit es die Aufgabenstellung zulässt – auch Orientierung dafür geben, wie es weitergehen kann.

Nach einem Brandschaden stellt sich eine ganz andere Frage

Noch deutlicher wird die fachübergreifende Arbeit bei Brandschäden. Nach einem Brand reicht es nicht aus, dass das Feuer gelöscht wurde und ein Gebäude optisch wieder sauber erscheint. Je nach Brandereignis können Ruß, Rauchkondensate und weitere brandbedingte Rückstände eine Rolle spielen.

Deshalb gehört die Freimessung beziehungsweise fachliche Untersuchung nach Brandschäden ebenfalls zu unseren Tätigkeitsbereichen.

Auch hier folgt die Arbeit einer nachvollziehbaren Logik:

Schadenereignis → Schadenminderung → Sanierung → fachliche Kontrolle beziehungsweise Untersuchung → Bewertung des Sanierungsergebnisses.

Eine Immobilie kann also innerhalb ihres Lebenszyklus ganz unterschiedliche sachverständige Fragestellungen erzeugen. Und genau das macht die fachliche Breite innerhalb eines Sachverständigenbüros wertvoll.

Und was bedeutet das für ein Verkehrswertgutachten?

An dieser Stelle ist eine klare Abgrenzung wichtig:

• Ein Verkehrswertgutachten ist nicht automatisch ein Bauschadengutachten.
• Eine Verkehrswertermittlung ersetzt keine umfassende Schimmeluntersuchung.
• Und eine reguläre Ortsbesichtigung im Rahmen einer Immobilienbewertung ersetzt keine zerstörungsarme oder weiterführende Gebäudediagnostik.

Diese Leistungen müssen fachlich und auftragsbezogen voneinander getrennt bleiben.

Aber: Wenn bei der Betrachtung einer Immobilie Auffälligkeiten auftreten, ist es von Vorteil, sie überhaupt erkennen und fachlich einordnen zu können. Und genau hier entsteht der Mehrwert unserer fachübergreifenden Struktur.

Ein Beispiel: Das ältere Einfamilienhaus

Stellen wir uns ein Einfamilienhaus im Lübecker Raum vor: Baujahr 1968, 150 Quadratmeter Wohnfläche, großzügiges Grundstück, ruhige Wohnlage. Die Eigentümer benötigen ein Verkehrswertgutachten.

Zunächst werden die klassischen Bewertungsgrundlagen betrachtet: Grundstück, Lage, Wohnfläche, Baujahr, Modernisierungen, Marktdaten und objektspezifische Eigenschaften. Bei der Ortsbesichtigung fallen jedoch Feuchtespuren im Keller auf.

Jetzt entstehen zusätzliche Fragen:

• Ist die Erscheinung aktuell?
• Welche Ursache kommt infrage?
• Besteht lediglich eine oberflächliche Auffälligkeit?
• Oder gibt es Hinweise auf ein konstruktives Problem?
• Ist die Besonderheit überhaupt wertrelevant?
• Und wenn ja: Wie reagiert der Grundstücksmarkt darauf?

Genau jetzt zeigt sich: Eine Zahl allein hilft nicht weiter. Zunächst muss das Gebäude verstanden werden.

Sanierungskosten und Wertminderung sind nicht dasselbe

Auch das gehört zu einer qualifizierten Betrachtung. Angenommen, ein Schaden lässt sich technisch mit einem bestimmten Kostenaufwand beseitigen. Dann bedeutet das nicht automatisch: Sanierungskosten = Wertminderung.

Die ImmoWertV verlangt eine marktgerechte Berücksichtigung objektspezifischer Besonderheiten. Entscheidend ist deshalb, wie der konkrete Grundstücksmarkt mit dem jeweiligen Zustand umgeht und ob beziehungsweise in welchem Umfang das Merkmal bereits anderweitig berücksichtigt wurde.

Das verlangt sowohl Kenntnisse der Immobilienbewertung als auch ein Verständnis dafür, was technisch überhaupt vorliegt.

Historisches Gebäude, Nachkriegsbau, Ferienhaus oder Gewerbeimmobilie – jedes Objekt spricht eine andere Sprache

Unsere Blogserie hat genau das gezeigt:

• Ein jahrhundertealtes Gebäude in der Lübecker Altstadt verlangt einen anderen Blick als eine Ferienimmobilie an der Lübecker Bucht.
• Eine Kieler Nachkriegswohnung unterscheidet sich von einem Einfamilienhaus in Heikendorf.
• Eine Immobilie auf Sylt, Föhr, Amrum oder Fehmarn bewegt sich innerhalb anderer Rahmenbedingungen als ein Wohnhaus im Hamburger Speckgürtel.
• Und eine Gewerbeimmobilie stellt wiederum vollkommen andere wirtschaftliche und technische Anforderungen.

Trotzdem besitzen all diese Objekte eine Gemeinsamkeit: Sie bestehen aus Markt und Gebäude. Und beides muss verstanden werden.

Regionale Erfahrung im Norden

SH-immo&partner ist in einem großen Teil Norddeutschlands tätig. Unser Schwerpunkt liegt in Schleswig-Holstein und dem norddeutschen Raum – von Lübeck und Ostholstein über Kiel und die Küstenregionen bis in Richtung Hamburg und Hamburger Umland sowie bei entsprechenden Aufträgen darüber hinaus.

Dadurch kennen wir sehr unterschiedliche Gebäudestrukturen:

• Historische Bausubstanz,
• Nachkriegsgebäude,
• klassische Einfamilienhäuser,
• Mehrfamilienhäuser,
• Ferienimmobilien,
• Küstenimmobilien,
• Gewerbeobjekte.

Und genau diese Vielfalt prägt auch unseren Blick auf Immobilien.

Stillstand ist für uns keine Option

Sachverständigentätigkeit entwickelt sich weiter. Neue Messverfahren entstehen, technische Regelwerke verändern sich, Gebäudekonstruktionen entwickeln sich weiter und auch bekannte Schadensbilder werden wissenschaftlich immer genauer untersucht.

Deshalb gehört Fort- und Weiterbildung für uns selbstverständlich zur fachlichen Arbeit. Diesen Bereich bauen wir kontinuierlich aus – unter anderem auch bei Fragestellungen rund um Holzkonstruktionen, Feuchte- und mikrobiell bedingte Belastungen sowie Schäden an Holzbauteilen.

Gerade im Bestand können Dachstühle, Holzbalkendecken, Fachwerkkonstruktionen und andere Holzbauteile komplexe Fragestellungen aufwerfen. Unser Anspruch lautet deshalb nicht: „Wir wissen bereits alles.“ Sondern: Sachverständigenkompetenz bedeutet auch, das eigene Wissen kontinuierlich weiterzuentwickeln.

Warum SH-immo&partner?

Nicht weil jede Immobilie kompliziert sein muss. Und auch nicht, weil hinter jeder Auffälligkeit automatisch ein Schaden steckt. Sondern weil wir Immobilien fachübergreifend betrachten können, wenn die Situation es verlangt.

Bei SH-immo&partner treffen verschiedene Bereiche zusammen:

• Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024),
• Bauschäden und Baudiagnostik,
• Feuchteschäden,
• Schimmelpilzbewertung,
• baubiologische Untersuchungen,
• Schimmelspürhund-Einsätze,
• Freimessung nach Brandschäden,
• Sanierungsempfehlungen und sachverständige Begleitung.

Diese Bereiche ersetzen sich nicht gegenseitig. Sie ergänzen sich. Und genau darin liegt der Vorteil für den Auftraggeber.

Wir möchten nicht nur einen Wert nennen – wir möchten ihn nachvollziehbar machen

Ein gutes Verkehrswertgutachten sollte am Ende nicht lediglich eine große Zahl auf der letzten Seite enthalten. Der Auftraggeber sollte nachvollziehen können:

• Was wurde bewertet?
• Welche Marktdaten wurden verwendet?
• Welche Eigenschaften besitzt die Immobilie?
• Welche Besonderheiten wurden festgestellt?
• Wie wurden diese eingeordnet?
• Und wie wurde daraus der Verkehrswert abgeleitet?

Transparenz und Nachvollziehbarkeit gehören deshalb für uns ebenso zu einer qualifizierten Immobilienbewertung wie die eigentliche Berechnung.

SH-immo&partner – die Immobilie als Ganzes betrachten

Vielleicht lässt sich unser Ansatz am Ende mit einer einzigen Situation erklären:

Ein Kunde ruft uns an und sagt: „Ich habe ein Problem mit meiner Immobilie und weiß nicht genau, was ich jetzt machen soll.“

Dann interessiert uns zunächst nicht, in welche Schublade das Problem passt. Uns interessiert:

• Was ist passiert?
• Was können wir feststellen?
• Welche Fachkompetenz wird benötigt?
• Welche weiteren Schritte sind sinnvoll?
• Und wenn die Aufgabenstellung die Immobilienbewertung betrifft: Welche Bedeutung besitzt all das für den Verkehrswert?

Genau so verstehen wir sachverständige Arbeit: Wir bewerten nicht nur Zahlen. Wir betrachten die Immobilie dahinter.

Und damit schließt sich der Kreis unserer gesamten Serie: Eine Immobilie besteht nicht nur aus Quadratmetern – und ihr Wert nicht nur aus einem Quadratmeterpreis.