Verkehrswert eines Einfamilienhauses in Schleswig-Holstein

Warum Lage, Grundstück und Bausubstanz gemeinsam über den Immobilienwert entscheiden

Das klassische Einfamilienhaus gehört in Schleswig-Holstein zu den vertrautesten Immobilienformen überhaupt.

Vom Stadtrand Lübecks über Bad Schwartau, Reinfeld und das Hamburger Umland bis in die ländlich geprägten Regionen Ostholsteins oder des Herzogtums Lauenburg reicht die Bandbreite von kleinen Siedlungshäusern der Nachkriegszeit über Bungalows der 1960er- und 1970er-Jahre bis hin zu großzügigen Einfamilienhäusern, modernen Neubauten und aufwendig modernisierten Bestandsimmobilien.

Auf den ersten Blick scheint ihre Bewertung vergleichsweise einfach: Grundstücksgröße feststellen, Wohnfläche ermitteln, Baujahr berücksichtigen und einen ortsüblichen Quadratmeterpreis ansetzen.

Doch genau hier beginnt häufig das Missverständnis. Ein Einfamilienhaus besitzt keinen Verkehrswert allein deshalb, weil sich Wohnfläche und Grundstücksgröße miteinander verrechnen lassen. Eine sachgerechte Immobilienbewertung muss wesentlich mehr berücksichtigen.

Inhaltsverzeichnis

• Das gleiche Haus kann wenige Kilometer weiter einen anderen Wert besitzen
• Grundstücksgröße allein sagt wenig
• Und was ist mit dem Bodenrichtwert?
• Das Baujahr ist wichtig – aber der tatsächliche Zustand häufig noch interessanter
• Modernisierung muss differenziert betrachtet werden
• Wenn Bausubstanz und Immobilienbewertung aufeinandertreffen
• Ein Verkehrswert entsteht nicht im Taschenrechner
• Was bedeutet eigentlich das Alter eines Hauses?
• Ein typischer Fall aus Schleswig-Holstein
• Warum Online-Immobilienwerte trotzdem hilfreich sein können
• Auch Rechte und Belastungen können eine Rolle spielen
• Der Markt verändert sich – das Haus bleibt nicht einfach gleich viel wert
• SH-immo&partner – das Einfamilienhaus als Ganzes betrachten

Das gleiche Haus kann wenige Kilometer weiter einen anderen Wert besitzen

Eine der wichtigsten Größen ist die Lage.

Die ImmoWertV nennt bei den Grundstücksmerkmalen ausdrücklich unter anderem die räumliche Position, Verkehrsanbindung, Nachbarschaft sowie Wohn- und Geschäftslage. Für die Wertermittlung sind außerdem die allgemeinen Wertverhältnisse des Grundstücksmarktes zum jeweiligen Stichtag maßgeblich.

Und gerade Schleswig-Holstein zeigt sehr deutlich, wie unterschiedlich solche Märkte sein können. Ein Einfamilienhaus im direkten Umfeld Lübecks bewegt sich in einem anderen Marktumfeld als eine vergleichbare Immobilie in einer ländlichen Gemeinde. Eine Immobilie im Hamburger Speckgürtel kann wiederum anderen Nachfragebedingungen unterliegen als ein äußerlich sehr ähnliches Haus in Ostholstein.

Und selbst innerhalb eines Ortes können wenige Straßen einen Unterschied machen. Makrolage und Mikrolage müssen deshalb getrennt betrachtet werden.

Grundstücksgröße allein sagt wenig

Auch beim Grundstück begegnen uns häufig vereinfachte Vorstellungen:

„Mein Grundstück hat 900 Quadratmeter – deshalb muss es entsprechend viel wert sein.“

So einfach funktioniert Immobilienbewertung jedoch nicht.

Neben der Fläche können beispielsweise Grundstückszuschnitt, Erschließung, bauliche Nutzbarkeit, Topografie, Bodenbeschaffenheit und vorhandene Rechte oder Belastungen relevant sein. Die ImmoWertV zählt Grundstücksgröße, Grundstückszuschnitt, Bodenbeschaffenheit sowie Art und Maß der baulichen Nutzung ausdrücklich zu den möglichen Grundstücksmerkmalen.

Ein großes, ungünstig geschnittenes Grundstück muss deshalb nicht automatisch attraktiver sein als ein kleineres Grundstück mit sehr guter Nutzbarkeit.

Und was ist mit dem Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist eine wichtige Information – aber noch kein Verkehrswert einer bebauten Immobilie.

In Schleswig-Holstein stellen die Gutachterausschüsse entsprechende Bodenrichtwertinformationen bereit. Für Ostholstein sind beispielsweise Bodenrichtwertkarten verschiedener Jahrgänge bis einschließlich 2026 digital verfügbar.

Für die Immobilienbewertung gehören Bodenrichtwerte zu den gesetzlich vorgesehenen erforderlichen Daten. Die ImmoWertV nennt daneben unter anderem Vergleichsfaktoren, Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren; solche Daten werden insbesondere aus den Kaufpreissammlungen auf Grundlage geeigneter Kaufpreise ermittelt.

Damit wird ein wichtiger Unterschied deutlich: Bodenrichtwert, Angebotspreis und Verkehrswert sind drei unterschiedliche Dinge.

Das Baujahr ist wichtig – aber der tatsächliche Zustand häufig noch interessanter

Nehmen wir zwei Einfamilienhäuser aus dem Jahr 1972. Beide besitzen 150 Quadratmeter Wohnfläche. Beide stehen auf ungefähr 800 Quadratmeter großen Grundstücken. Beide befinden sich im selben Ort.

Haus A wurde über Jahrzehnte kontinuierlich instand gehalten. Dach und Fenster wurden erneuert, die Haustechnik modernisiert, notwendige Arbeiten wurden fachgerecht ausgeführt und das Gebäude befindet sich insgesamt in einem gepflegten Zustand.

Haus B befindet sich weitgehend auf dem technischen Stand früherer Jahrzehnte. Hinzu kommen möglicherweise Instandhaltungsrückstände oder erkennbare bauliche Auffälligkeiten.

Baujahr, Grundstück und Wohnfläche sind nahezu identisch – die Immobilien sind es nicht. Genau hier beginnt der Unterschied zwischen einer groben Preisorientierung und einer fundierten Immobilienbewertung.

Modernisierung muss differenziert betrachtet werden

Auch die Aussage „komplett modernisiert“ reicht für sich genommen nicht.

• Wann wurde modernisiert?
• Was wurde gemacht?
• In welcher Qualität?
• Wurden nur Oberflächen erneuert oder auch technische und konstruktive Bauteile?

Ein neues Badezimmer und hochwertige Bodenbeläge können den optischen Eindruck eines Hauses erheblich verändern. Sie sagen jedoch wenig darüber aus, in welchem Zustand Dach, Abdichtung, Leitungen, Heizungsanlage oder andere wesentliche Bauteile sind.

Umgekehrt kann ein optisch weniger modernes Gebäude konstruktiv ausgesprochen solide sein.

Optische Modernität und baulicher Zustand sind nicht dasselbe. Und genau deshalb betrachten wir bei SH-immo&partner Immobilien nicht ausschließlich anhand ihrer Ausstattung.

Wenn Bausubstanz und Immobilienbewertung aufeinandertreffen

Hier liegt ein Bereich, den wir innerhalb unserer Blogserie ganz bewusst hervorheben möchten.

SH-immo&partner beschäftigt sich neben der Immobilienbewertung auch mit Bauschäden, Feuchteschäden, Schimmelpilzbewertung und weiteren sachverständigen Untersuchungen an Gebäuden.

Diese Erfahrung verändert den Blick auf eine Bestandsimmobilie. Ein Riss ist nicht automatisch ein erheblicher Gebäudeschaden. Eine Verfärbung bedeutet nicht automatisch Schimmel. Und ein altes Bauteil ist nicht automatisch mangelhaft. Entscheidend ist die fachliche Einordnung.

Genauso gilt aber die andere Richtung: Eine frisch gestrichene Wand oder ein neu verlegter Fußboden beweisen noch keinen mängelfreien Gebäudezustand.

Das Verkehrswertgutachten ist dabei selbstverständlich nicht automatisch mit einer umfassenden Bauschadendiagnostik gleichzusetzen. Werden jedoch objektspezifische Besonderheiten erkannt, müssen diese im Rahmen der jeweiligen Bewertungsaufgabe fachgerecht eingeordnet beziehungsweise gegebenenfalls weiter untersucht werden.

Ein Verkehrswert entsteht nicht im Taschenrechner

Die Immobilienwertermittlungsverordnung sieht grundsätzlich Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren beziehungsweise deren sachgerechte Kombination vor. Welches Verfahren verwendet wird, hängt von der Art des Bewertungsobjekts, den Gepflogenheiten des Grundstücksmarktes und der Eignung der vorhandenen Daten ab.

Beim Sachwertverfahren beispielsweise werden die baulichen Anlagen, sonstigen Anlagen und der Bodenwert zunächst zusammengeführt. Anschließend erfolgt eine Marktanpassung unter anderem über den Sachwertfaktor; besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale sind ebenfalls zu berücksichtigen.

Das ist ein wichtiger Punkt. Denn selbst wenn sich modellhaft ein bestimmter Gebäudesachwert errechnen lässt, ist damit noch nicht automatisch erklärt, wie der Markt dieses konkrete Objekt bewertet.

Wertermittlung bedeutet deshalb nicht nur rechnen. Sie bedeutet rechnen, prüfen, einordnen und begründen.

Was bedeutet eigentlich das Alter eines Hauses?

Auch hierbei gibt es häufig Missverständnisse.

Die ImmoWertV verwendet für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser bei den erforderlichen Daten einen Modellansatz von 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer. Das bedeutet selbstverständlich nicht, dass ein 80 Jahre altes Haus anschließend „wertlos“ wäre oder abgerissen werden müsste. Es handelt sich um einen wertermittlungstechnischen Modellansatz.

Modernisierungen und der tatsächliche Zustand einer Immobilie müssen sachgerecht berücksichtigt werden. Ein gut erhaltenes und kontinuierlich modernisiertes älteres Gebäude kann deshalb eine vollkommen andere Situation darstellen als ein gleichaltriges Haus mit erheblichem Modernisierungs- und Instandhaltungsbedarf.

Ein typischer Fall aus Schleswig-Holstein

Stellen wir uns ein freistehendes Einfamilienhaus vor: 140 Quadratmeter Wohnfläche, 750 Quadratmeter Grundstück, Baujahr 1980. Auf den ersten Blick ein ausgesprochen typisches Bewertungsobjekt.

Jetzt ergänzen wir die Informationen: Das Grundstück liegt in einer ruhigen Wohnstraße mit guter Verkehrsanbindung. Die Fenster wurden erneuert, das Dach jedoch nicht. Ein Anbau stammt aus den 1990er-Jahren. Die Heiztechnik wurde später modernisiert. Im Keller sind Feuchtespuren sichtbar. Gleichzeitig besitzt das Grundstück einen sehr guten Zuschnitt und einen gepflegten Außenbereich.

Plötzlich reichen 140 m² × irgendein Online-Quadratmeterpreis nicht mehr.

Wir müssen fragen:

• Was ist Grundstück?
• Was ist Gebäude?
• Was ist Markt?
• Was ist Modernisierung?
• Was ist Instandhaltungsbedarf?
• Und welche Besonderheiten beeinflussen tatsächlich den Wert?

Erst danach entsteht aus einzelnen Informationen ein nachvollziehares Gesamtbild.

Warum Online-Immobilienwerte trotzdem hilfreich sein können

Automatisierte Immobilienbewertungen und Immobilienportale sind keineswegs nutzlos. Sie können Eigentümern eine erste Orientierung geben und einen Eindruck vom jeweiligen Markt vermitteln.

Problematisch wird es erst, wenn eine solche Orientierung mit einem belastbaren Verkehrswert gleichgesetzt wird. Ein Algorithmus kann Marktdaten hervorragend verarbeiten. Er steht aber nicht im Keller. Er betrachtet keinen Dachstuhl. Er erkennt nicht automatisch, ob eine Modernisierung fachgerecht durchgeführt wurde. Und er kann objektspezifische Besonderheiten nur berücksichtigen, wenn diese als geeignete Daten überhaupt bekannt sind.

Je individueller eine Immobilie ist, desto wichtiger wird deshalb die Betrachtung des konkreten Objektes.

Auch Rechte und Belastungen können eine Rolle spielen

Nicht jede Besonderheit ist sichtbar. Wohnrechte, Wegerechte, Leitungsrechte, Erbbaurechte oder andere rechtliche Gegebenheiten können je nach Einzelfall für die Bewertung relevant sein.

Die ImmoWertV sieht ausdrücklich vor, dass der Werteinfluss von Rechten und Belastungen bei der Grundstückswertermittlung berücksichtigt werden kann. Auch deshalb gehört zu einer qualifizierten Immobilienbewertung mehr als eine Ortsbesichtigung mit Maßband und Taschenrechner.

Der Markt verändert sich – das Haus bleibt nicht einfach gleich viel wert

Der Verkehrswert bezieht sich immer auf einen Wertermittlungsstichtag. Das ist gerade in bewegten Immobilienmärkten wichtig.

Zinsniveau, Nachfrage, wirtschaftliche Rahmenbedingungen und regionale Entwicklungen können sich verändern. Die ImmoWertV verlangt deshalb, die allgemeinen Wertverhältnisse des Grundstücksmarktes zum Wertermittlungsstichtag zugrunde zu legen.

Ein Gutachten beantwortet also nicht abstrakt: „Was ist dieses Haus für immer wert?“ sondern: „Wie ist der Verkehrswert dieses konkreten Objektes unter den maßgeblichen Verhältnissen zum Bewertungsstichtag herzuleiten?“ Das ist ein erheblicher Unterschied.

SH-immo&partner – das Einfamilienhaus als Ganzes betrachten

Mit unserem erweiterten Bereich Verkehrswertgutachten nach DIN EN ISO/IEC 17024 möchten wir auch bei vermeintlich klassischen Bewertungsobjekten einen Grundsatz verfolgen: Wir betrachten nicht nur Zahlen. Wir betrachten Immobilien.

Bei einem Einfamilienhaus gehören deshalb Markt und Lage ebenso zum Gesamtbild wie Grundstück, Gebäudeart, Baujahr, Modernisierung und tatsächliche Bausubstanz. Unsere zusätzliche Sachverständigenkompetenz bei Bau-, Feuchte- und Schimmelschäden ermöglicht dabei einen fachübergreifenden Blick auf Bestandsimmobilien, wo dieser erforderlich ist.

Denn auch beim ganz normalen Einfamilienhaus gilt: Eine Immobilie besteht nicht nur aus Quadratmetern – und ihr Wert nicht nur aus einem Quadratmeterpreis.

Gerade Schleswig-Holstein zeigt das hervorragend: Zwischen Lübeck, Ostholstein, Stormarn, dem Herzogtum Lauenburg und dem Hamburger Umland treffen unterschiedliche Grundstücksmärkte, Lagen und Gebäudebestände aufeinander. Eine gute Verkehrswertermittlung muss deshalb beides verstehen: den Markt – und das Haus.