Verkehrswertgutachten auf Sylt, Föhr, Amrum & Fehmarn. SH-immo&partner bewertet Inselmarkt, Baurecht, Logistik & Bausubstanz.

Insel-Immobilien in Schleswig-Holstein

Verkehrswerte zwischen Sylt, Föhr, Amrum und Fehmarn – wenn Lage, Knappheit und Erreichbarkeit den Immobilienmarkt prägen

Eine Immobilie auf einer Insel ist zunächst einmal eine Immobilie. Grundstück, Gebäude, Lage, Nutzungsmöglichkeiten, baulicher Zustand und Grundstücksmarkt müssen genauso betrachtet werden wie auf dem Festland.

Und trotzdem besitzen Inselimmobilien Eigenschaften, die eine Verkehrswertermittlung besonders anspruchsvoll machen können. Denn auf einer Insel endet der Immobilienmarkt nicht einfach an der Grundstücksgrenze. Begrenzte Flächen, touristische Nachfrage, Dauerwohnen, Zweitwohnsitze, Ferienvermietung, Erreichbarkeit, Infrastruktur und teilweise besondere logistische Bedingungen treffen unmittelbar aufeinander.

Sylt, Föhr, Amrum und Fehmarn zeigen dabei hervorragend, dass selbst der Begriff „Inselimmobilie“ keinen einheitlichen Markt beschreibt.

Inhaltsverzeichnis

Vier Inseln – vier unterschiedliche Immobilienmärkte

Schon geografisch bestehen erhebliche Unterschiede. Sylt, Föhr und Amrum liegen in der Nordsee und sind Teil des nordfriesischen Inselraums. Fehmarn liegt dagegen in der Ostsee und ist über die Fehmarnsundbrücke unmittelbar an das Straßen- und Schienennetz des Festlandes angebunden.

Auch zwischen den drei nordfriesischen Inseln bestehen wiederum erhebliche Unterschiede. Sylt besitzt mit dem Bahndamm eine feste Eisenbahnverbindung zum Festland. Fahrzeuge werden per Autozug von Niebüll nach Westerland transportiert; alternativ besteht eine Autofährverbindung über Rømø. Die reguläre Autozugfahrt dauert rund 35 Minuten.

Föhr und Amrum sind dagegen im regulären Verkehr wesentlich stärker von ihren Fährverbindungen abhängig. Die entsprechenden Inselverbindungen werden über die Häfen beziehungsweise Fähranleger abgewickelt.

Damit wird bereits deutlich: Insellage ist nicht gleich Insellage. Und genau das muss sich auch in der sachverständigen Betrachtung einer Immobilie widerspiegeln.

Sylt – wenn hohe Nachfrage auf begrenzten Wohnraum trifft

Kaum eine deutsche Insel wird so stark mit außergewöhnlichen Immobilienwerten verbunden wie Sylt. Aber gerade deshalb ist eine differenzierte Betrachtung notwendig. Nicht jede Immobilie auf Sylt ist automatisch gleichartig hochwertig – und nicht jeder hohe Angebotspreis entspricht automatisch dem Verkehrswert.

Westerland ist nicht Kampen. List ist nicht Keitum. Hörnum ist nicht Wenningstedt. Und selbst innerhalb eines einzelnen Ortes können wenige hundert Meter einen erheblichen Unterschied in der Mikrolage bedeuten.

Strandnähe, Meerblick, Grundstücksgröße, unmittelbares Umfeld, Gebäudetyp und Nutzungsmöglichkeiten müssen deshalb objektspezifisch betrachtet werden.

Der Sylter Wohnungsmarkt steht unter besonderem Druck

Die außergewöhnliche Situation wird besonders deutlich, wenn wir nicht nur auf Immobilienpreise, sondern auf die Wohnungsstruktur schauen. Die Gemeinde Sylt stellt ausdrücklich fest, dass Dauerwohnraum durch touristische Nutzung und insbesondere Zweitwohnen knapp ist. Die aktualisierte Wohnungsbedarfsanalyse beziffert den Bedarf auf 2.521 Wohnungen.

Das Beherbergungskonzept der Gemeinde beschreibt zudem für die gesamte Insel einen Anteil von Zweit- und Ferienwohnungen von rund 40 Prozent aller Wohneinheiten.

Das ist für die Immobilienbewertung hochinteressant. Denn hier konkurrieren unterschiedliche Nutzungsinteressen um eine naturgemäß begrenzte Ressource: Grund und Boden. Dauerwohnen, Zweitwohnen und touristische Nutzung müssen deshalb klar voneinander unterschieden werden.

Ferienwohnung auf Sylt? Erst die Genehmigung prüfen

Ein besonders wichtiger Punkt für Eigentümer und Kaufinteressenten ist die Ferienvermietung. Die Gemeinde Sylt weist ausdrücklich darauf hin, dass eine normale Wohnung und eine Ferienwohnung baurechtlich unterschiedliche Nutzungen darstellen. Seit 2023 überprüft der Kreis Nordfriesland systematisch entsprechende Ferienwohnungsnutzungen.

Für eine Verkehrswertermittlung kann das von erheblicher Bedeutung sein. Denn eine Immobilie sollte nicht allein deshalb als wirtschaftlich nutzbare Ferienwohnung bewertet werden, weil sie seit Jahren über ein Ferienportal vermietet wurde.

Entscheidend ist vielmehr: Ist diese Nutzung tatsächlich zulässig?

Baugenehmigung, Bauakte, Bebauungsplan und gegebenenfalls weitere öffentlich-rechtliche Rahmenbedingungen können deshalb bei einer solchen Immobilie eine wesentliche Rolle spielen. Gerade auf Sylt ist das ein hervorragendes Beispiel dafür, warum bei einer qualifizierten Immobilienbewertung Markt und Recht zusammen betrachtet werden müssen.

Föhr – zwischen Wyk, Dauerwohnen und Ferienimmobilie

Föhr besitzt wiederum einen anderen Charakter. Mit Wyk auf Föhr gibt es ein ausgeprägtes Zentrum mit Hafen, Infrastruktur, Dauerwohnen und touristischer Nutzung. Daneben befinden sich auf der Insel zahlreiche kleinere, teilweise sehr unterschiedlich strukturierte Ortschaften.

Eine Eigentumswohnung in Wyk stellt deshalb eine andere Bewertungsaufgabe dar als ein reetgedecktes Haus in einem kleineren Inseldorf. Auch hier können Strandnähe, Grundstück, Gebäudetyp, Ortslage, tatsächliche Nutzung und touristische Vermietbarkeit erhebliche Unterschiede erzeugen.

Und auch auf Föhr besteht der Konflikt zwischen Dauerwohnen, Zweitwohnsitz und touristischer Nutzung. Das Amt Föhr-Amrum hat diesen Punkt ausdrücklich in seine Nachhaltigkeitsstrategie aufgenommen: Bis 2035 soll bezahlbarer Wohnraum bedarfsdeckend zur Verfügung stehen; zusätzliche Zweitwohnsitze sollen nur sehr streng gesteuert hinzukommen.

Damit sehen wir erneut: Die Nutzung einer Immobilie ist auf einer Insel nicht nur eine private Entscheidung – sie kann Bestandteil einer größeren wohnungs- und baupolitischen Entwicklung sein.

Amrum – kleiner Markt, begrenztes Angebot

Auf Amrum wird die Besonderheit eines Inselmarktes nochmals deutlicher. Je kleiner ein Markt ist, desto vorsichtiger muss mit pauschalen Vergleichswerten gearbeitet werden. Bei einer begrenzten Zahl von Transaktionen können einzelne außergewöhnliche Verkäufe statistisch stärker ins Gewicht fallen als in einem großen urbanen Markt.

Deshalb ist gerade bei kleineren Teilmärkten eine sorgfältige Auswahl tatsächlich geeigneter Vergleichsdaten wichtig.

Hinzu kommen dieselben grundsätzlichen Fragen: Wie ist die Lage innerhalb der Insel? Welche Entfernung besteht zum Strand beziehungsweise zur Küste? Wie ist die Infrastruktur erreichbar? Handelt es sich um Dauerwohnen, Zweitwohnen oder eine zulässige Feriennutzung? Welche Gebäudesubstanz liegt vor? Und wie marktgängig ist gerade dieser Immobilientyp?

Eine Durchschnittszahl für „Immobilien auf Amrum“ kann all diese Fragen nicht beantworten.

Inselversorgung – ein unterschätzter Immobilienfaktor

Auf dem Festland ist es selbstverständlich, dass Baumaterialien, Handwerker, Maschinen und technische Ausrüstung per Straße bis zur Baustelle transportiert werden können. Auf einer Insel gelten teilweise andere logistische Voraussetzungen.

Föhr und Amrum sind im regulären Verkehr über Fähren mit dem Festland verbunden. Auf Sylt können Fahrzeuge und auch größere Fahrzeuge über Autozüge beziehungsweise alternativ über die Fährverbindung transportiert werden.

Das kann bei Neubau, Modernisierung und Sanierung praktische Auswirkungen haben:

  • Material muss auf die Insel gelangen.
  • Handwerksunternehmen müssen Anfahrts- und gegebenenfalls Übernachtungszeiten berücksichtigen.
  • Maschinen und Baustelleneinrichtungen müssen transportiert werden.
  • Witterung und Verkehrsverbindungen können die Logistik beeinflussen.

Nicht jede dieser Positionen führt automatisch zu einem bestimmten Wertabschlag oder -zuschlag. Aber sie kann für die wirtschaftliche Betrachtung einer Baumaßnahme oder Sanierung relevant werden.

Ein Sanierungsbedarf auf einer Insel ist nicht immer mit demselben Fall auf dem Festland vergleichbar

Stellen wir uns zwei baugleiche Häuser mit vergleichbarem Sanierungsbedarf vor: Haus A steht auf dem Festland, Haus B auf einer Nordseeinsel.

Technisch müssen möglicherweise dieselben Arbeiten ausgeführt werden. Wirtschaftlich können die Rahmenbedingungen dennoch unterschiedlich sein. Wenn Fachpersonal, Material oder Spezialtechnik zusätzlich transportiert werden müssen, können andere Ausführungsbedingungen entstehen.

Genau deshalb sollte auch ein festgestellter Sanierungsbedarf immer objekt- und standortbezogen betrachtet werden.

Inselklima und Bausubstanz

Hinzu kommt die exponierte Lage. Wind, Schlagregen, salzhaltige Luft und hohe Feuchtebeanspruchung können bestimmte Bauteile stärker fordern. Das bedeutet selbstverständlich nicht, dass eine Küstenimmobilie automatisch Schäden besitzt. Aber Konstruktion, verwendete Materialien, Wartung und Instandhaltung verdienen in solchen Lagen besondere Aufmerksamkeit.

Bei älteren Inselgebäuden können außerdem unterschiedliche Bauphasen aufeinandertreffen. Reetgedeckte Häuser, historische Gebäude, spätere Anbauten und modernisierte Ferienimmobilien bilden einen ausgesprochen heterogenen Bestand.

Gerade dort kommt wieder eine Stärke von SH-immo&partner zum Tragen: Neben der Immobilienbewertung beschäftigen wir uns seit vielen Jahren mit Bauschäden, Feuchteschäden, Schimmelpilzbewertung und Gebäudediagnostik. Wir betrachten deshalb nicht nur die Lage am Meer – wir betrachten auch das Gebäude, das dort steht.

Und dann gibt es Fehmarn – eine Insel im infrastrukturellen Wandel

Fehmarn stellt innerhalb unserer vier Inseln einen Sonderfall dar. Die Insel ist bereits heute über die Fehmarnsundbrücke unmittelbar mit dem Festland verbunden.

Gleichzeitig entsteht mit der Festen Fehmarnbeltquerung eines der bedeutendsten Infrastrukturprojekte Nordeuropas. Zwischen Fehmarn und der dänischen Insel Lolland wird ein 18 Kilometer langer Absenktunnel mit vier Fahrstreifen und zwei elektrifizierten Eisenbahngleisen gebaut. Schleswig-Holstein beschreibt das Projekt als Schließung einer wesentlichen Lücke im transeuropäischen Verkehrsnetz zwischen Skandinavien und Kontinentaleuropa.

Für die Immobilienbewertung ist das ausgesprochen interessant.

Bedeutet der Fehmarnbelttunnel automatisch steigende Immobilienwerte?

Nein. Eine solche Aussage wäre unseriös. Große Infrastrukturprojekte können unterschiedliche Wirkungen erzeugen:

  • Verbesserte Erreichbarkeit kann bestimmte Standorte attraktiver machen.
  • Neue wirtschaftliche Verbindungen können Entwicklungsmöglichkeiten schaffen.
  • Gleichzeitig können Verkehrsverlagerungen, Baustelleneinflüsse, Lärm oder Veränderungen des unmittelbaren Umfelds einzelne Lagen unterschiedlich betreffen.

Deshalb darf ein Verkehrswertgutachten zukünftige Entwicklungen nicht einfach mit einem pauschalen „Tunnel kommt – Immobilie wird wertvoller“ übersetzen. Entscheidend ist vielmehr, welche Auswirkungen für das konkrete Grundstück und seinen relevanten Teilmarkt sachlich feststellbar und am Bewertungsstichtag marktseitig bereits abgebildet sind.

Fehmarn bleibt gleichzeitig Ferien- und Wohninsel

Dabei darf das Großprojekt nicht den Blick auf den bestehenden Immobilienmarkt verdecken. Fehmarn besitzt Ferienwohnungen, Ferienhäuser, Einfamilienhäuser, landwirtschaftlich geprägte Immobilien, ältere Bestandsgebäude und unterschiedliche Ortslagen.

Burg auf Fehmarn stellt andere Bewertungsfragen als eine Immobilie in unmittelbarer Küstennähe. Ein dauerhaft bewohntes Einfamilienhaus ist anders zu betrachten als ein Ferienhaus. Und ein Grundstück mit touristischem Nutzungspotenzial wiederum anders als eine klassische Wohnimmobilie.

Der Gutachterausschuss für den Kreis Ostholstein stellt für die Wertermittlung regionale Grundstücksmarktdaten bereit, darunter aktuelle Sachwertfaktoren sowie Grundstücksmarktübersichten. Auch hier gilt deshalb: Nicht die Insel bestimmt allein den Wert – sondern der konkrete Teilmarkt innerhalb der Insel.

Angebotspreis und Verkehrswert – auf Inseln besonders wichtig

Gerade auf sehr gefragten Inselmärkten können Angebotspreise beeindruckend sein. Aber auch hier müssen wir sauber unterscheiden:

  • Ein Immobilienportal zeigt zunächst: Was ein Verkäufer erzielen möchte.
  • Ein Verkehrswertgutachten verfolgt eine andere Aufgabe: Die hergeleitete, objektive Wertermittlung.

Für Schleswig-Holstein werden Grundstücksmarktinformationen auf Grundlage der regionalen Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse zusammengeführt. Der landesweite Immobilienmarktbericht verwendet die Daten aller 15 Gutachterausschüsse und stellt unter anderem Transaktionen, Geldumsätze und Preisentwicklungen verschiedener Teilmärkte dar.

Das ist gerade bei außergewöhnlichen Märkten entscheidend. Ein spektakulärer Angebotspreis ist noch kein Marktbeweis.

Ein Gedankenexperiment: vier Inseln – vier Immobilien

Stellen wir uns vier Immobilien vor:

  1. Eine hochwertige Zweitwohnung auf Sylt.
  2. Ein reetgedecktes Bestandsgebäude auf Föhr.
  3. Ein Ferienhaus auf Amrum.
  4. Und ein Einfamilienhaus auf Fehmarn.

Alle vier können im Immobilienportal unter dem Oberbegriff „Inselimmobilie in Schleswig-Holstein“ auftauchen. Sachverständig betrachtet haben sie jedoch kaum etwas gemeinsam.

Bei Sylt können außergewöhnliche Marktpreise, Mikrolage und die Abgrenzung von Dauer-, Zweit- und Ferienwohnen entscheidend sein. Auf Föhr können Ortslage, Gebäudetyp, Fähranbindung und Nutzung im Vordergrund stehen. Auf Amrum treffen ein kleiner Markt und begrenzte Vergleichsmöglichkeiten auf touristische Nachfrage. Auf Fehmarn wiederum können neben Ostseelage und Feriennutzung auch infrastrukturelle Veränderungen eine Rolle spielen.

Vier Inseln – vier Märkte – vier Bewertungsaufgaben.

Was gehört deshalb bei einer Inselimmobilie auf den Prüfstand?

Eine qualifizierte Verkehrswertermittlung muss die unterschiedlichen Ebenen zusammenführen:

Insel und Teilmarkt → Mikrolage → Grundstück → Gebäudeart → Bausubstanz → Modernisierungszustand → Dauerwohnen, Zweitwohnen oder Feriennutzung → planungsrechtliche Zulässigkeit → Erreichbarkeit und Infrastruktur → regionale Marktdaten → objektspezifische Besonderheiten → Bewertungsstichtag.

Und gerade bei Sanierungsobjekten kann zusätzlich die Frage relevant werden, unter welchen wirtschaftlichen und logistischen Rahmenbedingungen notwendige Maßnahmen tatsächlich umgesetzt werden können. Erst aus diesem Gesamtbild entsteht eine nachvollziehbare Bewertung.

SH-immo&partner – Immobilienbewertung zwischen Nordsee und Ostsee

Mit unserem Leistungsbereich Verkehrswertgutachten nach DIN EN ISO/IEC 17024 erweitern wir unsere sachverständige Tätigkeit rund um Immobilien um einen weiteren wichtigen Bereich.

Dabei ist die Bewertung von Inselimmobilien ein hervorragendes Beispiel dafür, warum uns ein Grundsatz besonders wichtig ist: Eine Immobilie muss dort verstanden werden, wo sie steht.

Auf Sylt können Knappheit, außergewöhnliche Nachfrage und unterschiedliche Wohnformen den Markt prägen. Auf Föhr und Amrum kommen begrenzter Raum, Fähranbindung, Dauerwohnen und Tourismus zusammen. Auf Fehmarn treffen Ostseeimmobilien auf eine Region, die sich durch eines der größten europäischen Infrastrukturprojekte verändert.

Und bei allen vier Inseln bleibt eines gleich: Auch die beste Lage ersetzt nicht den Blick auf die tatsächliche Bausubstanz.

Genau hier können wir unsere Erfahrungen aus Immobilienbewertung, Bauschäden, Feuchteschäden und Gebäudediagnostik miteinander verbinden.

Deshalb gilt auch für den siebten Teil unserer Reihe: Eine Insel macht eine Immobilie besonders. Ihren Verkehrswert bestimmt jedoch das Zusammenspiel aus Markt, Lage, Nutzung, Bausubstanz und den Eigenschaften des konkreten Objektes.

Und natürlich bleibt unser gemeinsamer Leitsatz: Eine Immobilie besteht nicht nur aus Quadratmetern – und ihr Wert nicht nur aus einem Quadratmeterpreis.

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