Immobilienwerte an der Lübecker Bucht

Warum Timmendorfer Strand, Niendorf und Scharbeutz bei der Verkehrswertermittlung besondere Aufmerksamkeit verlangen

Nur wenige Kilometer Küstenlinie können bei Immobilien einen erheblichen Unterschied ausmachen.

Timmendorfer Strand, Niendorf/Ostsee und Scharbeutz gehören zu den bekannten Immobilienstandorten an der schleswig-holsteinischen Ostseeküste. Eigentumswohnungen, klassische Einfamilienhäuser, Ferienwohnungen, ältere Bestandsgebäude und hochwertige Immobilien in bevorzugten Lagen treffen hier auf einen Immobilienmarkt, der stark durch die unmittelbare Nähe zur Ostsee und den Tourismus geprägt wird.

Doch gerade in solchen Lagen gilt: Eine gute Adresse allein bestimmt noch keinen Verkehrswert.

Zwei Immobilien können nur wenige hundert Meter voneinander entfernt liegen und dennoch sehr unterschiedliche wertrelevante Eigenschaften besitzen.

Inhaltsverzeichnis

• An der Küste entscheidet häufig die Mikrolage
• Meerblick ist nicht gleich Meerblick
• Timmendorfer Strand, Niendorf und Scharbeutz sind keine einheitliche Preiszone
• Ferienwohnung oder normale Eigentumswohnung? Eine entscheidende Frage
• Zweitwohnung und Ferienvermietung sind ebenfalls zu unterscheiden
• Die Bausubstanz verschwindet nicht hinter der Aussicht
• Beispiel: Zwei Wohnungen – gleicher Ort, gleiche Größe, anderer Wert?
• Angebotspreis und Verkehrswert sind nicht dasselbe
• Emotion und Markt müssen voneinander getrennt werden
• Von der Lage zur Substanz – erst das Gesamtbild zählt
• SH-immo&partner – Immobilienbewertung im Norden

An der Küste entscheidet häufig die Mikrolage

Bei einer klassischen Wohnimmobilie betrachten Sachverständige unter anderem Grundstück, Wohnfläche, Baujahr, Zustand, Ausstattung und allgemeine Lage.

An der Ostseeküste kommt der Mikrolage häufig eine besonders differenzierte Bedeutung zu.

Wie weit ist es tatsächlich bis zum Strand? Besteht direkter oder nur seitlicher Meerblick? Ist dieser Blick dauerhaft oder könnte eine zukünftige Bebauung ihn verändern? Liegt die Immobilie an einer stark frequentierten Straße oder in einer ruhigen Nebenlage? Wie sind Stellplätze, Zufahrt und Infrastruktur beschaffen?

Selbst innerhalb desselben Ortes können daraus sehr unterschiedliche Immobilien entstehen.

Deshalb ist die Aussage „Eigentumswohnung in Timmendorfer Strand“ für eine qualifizierte Bewertung zunächst nur eine Ortsangabe – noch keine Beschreibung ihres tatsächlichen Wertes.

Meerblick ist nicht gleich Meerblick

Kaum ein Merkmal wird bei Küstenimmobilien emotionaler wahrgenommen als der Blick auf die Ostsee.

Für eine sachverständige Immobilienbewertung reicht die Feststellung „Meerblick vorhanden“ jedoch nicht aus.

Ein unverbauter Panoramablick aus den wesentlichen Wohnräumen kann anders wahrgenommen werden als ein seitlicher Blick zwischen zwei Gebäuden hindurch. Eine Wohnung im höheren Geschoss kann andere Lageeigenschaften besitzen als eine vergleichbare Einheit desselben Hauses im Erdgeschoss.

Hinzu kommen Balkon oder Terrasse, Ausrichtung, Belichtung, Entfernung zur Küste und das unmittelbare Umfeld.

Aus einer emotional attraktiven Eigenschaft muss deshalb ein nachvollziehbares Bewertungsmerkmal werden. Genau das ist eine Aufgabe der Immobilienbewertung.

Timmendorfer Strand, Niendorf und Scharbeutz sind keine einheitliche Preiszone

Auch einen bekannten Küstenort sollte man nicht als einen einzigen homogenen Immobilienmarkt behandeln.

Die jeweilige Straße, Entfernung zur Ostsee, Art der Bebauung und Qualität des unmittelbaren Umfelds können Unterschiede erzeugen.

Hinzu kommt die Objektart. Eine dauerhaft bewohnte Eigentumswohnung folgt anderen Rahmenbedingungen als eine Ferienwohnung. Ein freistehendes Einfamilienhaus ist anders zu betrachten als ein Appartement innerhalb einer großen Wohnungseigentümergemeinschaft. Ein hochwertig modernisiertes Objekt unterscheidet sich wiederum von einem Gebäude mit erheblichem Instandhaltungsbedarf.

Deshalb benötigt eine Verkehrswertermittlung sowohl Marktkenntnis als auch Objektkenntnis.

Ferienwohnung oder normale Eigentumswohnung? Eine entscheidende Frage

Gerade an der Ostseeküste ist noch eine weitere Frage besonders wichtig: Wie darf die Immobilie tatsächlich genutzt werden?

Die Gemeinde Timmendorfer Strand stellt ihre Bebauungspläne digital zur Verfügung. Darin wird deutlich, dass die Zulässigkeit von Hauptwohnungen, Nebenwohnungen und Ferienwohnungen keineswegs überall identisch geregelt ist. In einem aktuellen Planverfahren verfolgt die Gemeinde beispielsweise ausdrücklich das Ziel, Hauptwohnsitze zu sichern und Neben- sowie Ferienwohnungen im betreffenden Gebiet planungsrechtlich unzulässig zu lassen. In anderen Bereichen bestehen wiederum besondere Regelungen für Ferienwohnungen und touristische Nutzungen.

Für die Immobilienbewertung kann das erheblich sein. Eine Wohnung wird nicht allein dadurch zur uneingeschränkt nutzbaren Ferienimmobilie, dass sie sich wenige Meter vom Ostseestrand entfernt befindet.

Deshalb müssen bei entsprechenden Objekten unter anderem Bauplanungsrecht, konkrete Genehmigungssituation, Teilungserklärung und tatsächliche Nutzungsmöglichkeiten objektbezogen geprüft werden.

Zweitwohnung und Ferienvermietung sind ebenfalls zu unterscheiden

Auch die Begriffe werden im Alltag gerne vermischt. Eine selbst genutzte Zweitwohnung ist nicht automatisch dasselbe wie eine Ferienwohnung, die wechselnden Gästen angeboten wird.

Timmendorfer Strand erhebt beispielsweise eine Zweitwohnungssteuer. Die aktuelle Satzung definiert den Steuergegenstand und berücksichtigt auch Fälle einer Mischnutzung, bei denen eine Wohnung teilweise zur Vermietung an wechselnde Gäste angeboten wird.

Auch daraus wird deutlich: Bei Küstenimmobilien ist die Nutzung nicht bloß eine Nebensache. Sie kann Bestandteil der wirtschaftlichen und rechtlichen Betrachtung eines Objektes sein.

Die Bausubstanz verschwindet nicht hinter der Aussicht

Und hier kommt ein Punkt ins Spiel, der für uns bei SH-immo&partner besonders wichtig ist.

Eine Immobilie kann 150 Meter vom Strand entfernt liegen, einen schönen Ostseeblick besitzen und sich dennoch in einem baulich völlig anderen Zustand befinden als das Nachbarobjekt.

Küstenlage ersetzt keine Gebäudeanalyse. Alter und Konstruktion des Gebäudes, Modernisierungsstand, Dach, Fassade, Fenster, technische Anlagen, Gemeinschaftseigentum bei Eigentumswohnungen sowie erkennbare Instandhaltungs- oder Schadensmerkmale bleiben Bestandteil der Betrachtung.

Gerade bei Bestandsimmobilien können zusätzlich Feuchte- oder Gebäudeschäden eine Rolle spielen.

Hier kommt unsere breitere Sachverständigentätigkeit zum Tragen: SH-immo&partner beschäftigt sich neben der Immobilienbewertung auch mit Bau- und Feuchteschäden, Schimmelpilzbewertung und weiteren Untersuchungen an Gebäuden.

Das bedeutet ausdrücklich nicht, dass jedes Verkehrswertgutachten automatisch eine vollständige Bauschadendiagnostik beinhaltet. Es bedeutet aber, dass wir Immobilien nicht ausschließlich als mathematische Größen betrachten. Hinter jedem Verkehrswert steht ein reales Gebäude.

Beispiel: Zwei Wohnungen – gleicher Ort, gleiche Größe, anderer Wert?

Stellen wir uns zwei Eigentumswohnungen mit jeweils 80 Quadratmetern in derselben Ostseegemeinde vor.

Wohnung A befindet sich in strandnaher Lage, besitzt einen attraktiven Balkon mit Ostseeblick, das Gebäude befindet sich in einem gepflegten Zustand und die rechtliche Nutzungssituation ist eindeutig.

Wohnung B besitzt ebenfalls 80 Quadratmeter und liegt im selben Ort. Sie befindet sich jedoch weiter von der Küste entfernt, hat keinen vergleichbaren Ausblick und im Gemeinschaftseigentum zeichnet sich größerer Instandsetzungsbedarf ab. Zusätzlich bestehen Fragen hinsichtlich einer gewünschten Feriennutzung.

Auf einem Immobilienportal könnten beide zunächst unter demselben Suchbegriff erscheinen. Sachverständig betrachtet handelt es sich jedoch um zwei sehr unterschiedliche Bewertungsobjekte.

Genau deshalb reicht die Rechnung
80 m² × durchschnittlicher Angebotspreis = Immobilienwert
für eine qualifizierte Verkehrswertermittlung nicht aus.

Angebotspreis und Verkehrswert sind nicht dasselbe

Das ist gerade in begehrten Küstenlagen wichtig.

Was ein Eigentümer für seine Immobilie verlangt, was vergleichbare Objekte in Portalen kosten sollen und zu welchem Preis Immobilien tatsächlich verkauft wurden, sind unterschiedliche Informationen.

Für die Grundstückswertermittlung verfügen die Gutachterausschüsse über Kaufpreissammlungen auf Grundlage der ihnen übermittelten Grundstückskaufverträge. Für den Kreis Ostholstein wurden zum 30. Juni 2026 unter anderem aktuelle Sachwertfaktoren für die Berichtsjahre 2024 und 2025 sowie Liegenschaftszinssätze für 2021 bis 2025 veröffentlicht.

Solche Daten gehören zu den wichtigen Grundlagen einer marktorientierten Wertermittlung. Sie müssen anschließend auf das konkrete Bewertungsobjekt angewendet werden.

Emotion und Markt müssen voneinander getrennt werden

Eine Ostseeimmobilie besitzt häufig einen emotionalen Wert.

Vielleicht verbringt eine Familie dort seit Jahrzehnten ihre Ferien. Vielleicht wurde das Haus von den Eltern oder Großeltern erworben. Vielleicht verbindet der Eigentümer mit dem Blick auf die Ostsee einen Wert, der sich für ihn persönlich kaum in Geld ausdrücken lässt.

Das ist menschlich nachvollziehbar. Ein Verkehrswertgutachten verfolgt jedoch eine andere Aufgabe. Es soll den Immobilienwert nachvollziehbar, objektbezogen und anhand der relevanten Markt- und Grundstücksmerkmale herleiten.

Gerade bei besonders begehrten Lagen kann diese Trennung zwischen persönlicher Wertvorstellung und sachverständiger Wertermittlung besonders hilfreich sein.

Von der Lage zur Substanz – erst das Gesamtbild zählt

Bei einer Immobilie an der Lübecker Bucht können deshalb zahlreiche Faktoren zusammenkommen:

• Makrolage,
• Mikrolage,
• Strandentfernung,
• Meerblick,
• Grundstück,
• Wohn- und Nutzfläche,
• Objektart,
• zulässige Nutzung,
• Ferienvermietung,
• Gebäudezustand,
• Modernisierung,
• Gemeinschaftseigentum,
• Marktsituation und objektspezifische Besonderheiten.

Kein einzelner Faktor beantwortet für sich allein die Frage nach dem Verkehrswert. Erst die fachgerechte Zusammenführung ergibt ein nachvollziehbares Gesamtbild.

SH-immo&partner – Immobilienbewertung im Norden

Mit unserem erweiterten Leistungsbereich Verkehrswertgutachten nach DIN EN ISO/IEC 17024 verbinden wir Immobilienbewertung mit unserer langjährigen sachverständigen Tätigkeit rund um Gebäude und Bausubstanz.

Gerade in einem Immobilienmarkt wie der Lübecker Bucht möchten wir deshalb nicht nur fragen: „Wo befindet sich die Immobilie?“ sondern ebenso: „Was für eine Immobilie befindet sich dort – wie darf sie genutzt werden, in welchem Zustand befindet sie sich und welche Eigenschaften machen gerade dieses Objekt aus?“

Denn zwischen einer Ferienwohnung, einem Einfamilienhaus und einer hochwertigen Immobilie mit unmittelbarem Ostseebezug können selbst innerhalb weniger Kilometer vollkommen unterschiedliche Bewertungsaufgaben liegen.

Unser Grundsatz bleibt deshalb: Eine Immobilie besteht nicht nur aus Quadratmetern – und ihr Wert nicht nur aus einem Quadratmeterpreis.