Schimmel in Ferienhäusern und leerstehenden Gebäuden: Risiken frühzeitig erkennen
Warum gerade unregelmäßig genutzte Immobilien anfällig für Feuchte- und Schimmelschäden sein können – und weshalb eine frühzeitige Kontrolle sinnvoll ist
Ferienhäuser, Ferienwohnungen, Zweitwohnsitze und andere zeitweise leerstehende Gebäude haben eine Besonderheit: Sie werden häufig über Tage oder Wochen nicht genutzt, teilweise nur gering beheizt und nicht regelmäßig kontrolliert.
Was zunächst energiesparend und unkompliziert erscheint, kann bauphysikalisch problematisch werden.
Denn ein Gebäude „macht keine Pause“, nur weil niemand darin wohnt. Außentemperaturen verändern sich, Bauteile kühlen aus, Luftfeuchtigkeit schwankt und Niederschläge beanspruchen Dach und Fassade. Gleichzeitig fehlt während der Abwesenheit die regelmäßige Kontrolle.
So können sich Feuchte- und Schimmelschäden über längere Zeit unbemerkt entwickeln.
Das zertifizierte SH-Immo&partner Sachverständigenbüro untersucht Feuchte- und Schimmelschäden und unterstützt Eigentümer und Geschädigte dabei, deren Ursachen frühzeitig zu erkennen und fachgerecht bewerten zu lassen.
Inhaltsverzeichnis
- Warum sind Ferienhäuser besonders gefährdet?
- Der kritische Zeitpunkt: Das Ferienhaus wird im Winter kaum genutzt
- Vorsicht auch im Sommer: Lüften kann Feuchtigkeit eintragen
- Diese Bereiche sollten Eigentümer besonders kontrollieren
- Leerstand bedeutet nicht automatisch Trockenheit
- Das Ferienhaus riecht bei der Ankunft muffig – ist das schon Schimmel?
- Welche Rolle kann ein Schimmelspürhund spielen?
- Besonders interessant für Eigentümer von Ferienimmobilien
- Vor der Saison kontrollieren – statt Schäden durch Gäste entdecken zu lassen
- Ferienhaus nach längerer Abwesenheit: Unsere praktische Checkliste
- Wann sollte ein Sachverständiger hinzugezogen werden?
- SH-Immo&partner – Feuchte- und Schimmelschäden fachgerecht untersuchen
- Fazit: Gerade leerstehende Gebäude brauchen Aufmerksamkeit
- Sie besitzen ein Ferienhaus oder eine zeitweise leerstehende Immobilie?
Warum sind Ferienhäuser besonders gefährdet?
Das Problem ist nicht der Leerstand allein. Entscheidend ist das Zusammenspiel verschiedener Faktoren.
Bei regelmäßig bewohnten Gebäuden entstehen zwar durch Duschen, Kochen, Wäschetrocknen und die Bewohner selbst erhebliche Feuchtemengen. Gleichzeitig werden Veränderungen aber meist schneller bemerkt.
Bei einer Ferienimmobilie kann dagegen beispielsweise ein kleiner Wassereintritt am Dach, eine Undichtigkeit an einem Fenster oder eine zunehmende Feuchtigkeit im Keller über Wochen unentdeckt bleiben.
Hinzu kommen oftmals:
- stark abgesenkte Raumtemperaturen,
- unregelmäßiges oder fehlendes Lüften,
- ausgekühlte Außenwände,
- erhöhte relative Luftfeuchtigkeit,
- Wärmebrücken,
- geschlossene Rollläden oder Fensterläden,
- geringe Luftbewegung hinter Möbeln,
- feuchte Keller- oder Sockelbereiche,
- unbemerkte Undichtigkeiten an Dach oder Fassade,
- kleinere Leitungswasserschäden,
- zeitweise erhöhte Außenluftfeuchtigkeit.
Aus einem zunächst kleinen Feuchteproblem kann dadurch ein wesentlich größerer Schaden entstehen.
Der kritische Zeitpunkt: Das Ferienhaus wird im Winter kaum genutzt
Besonders aufmerksam sollten Eigentümer sein, wenn eine Ferienimmobilie während der kalten Jahreszeit über längere Zeit nur eingeschränkt genutzt wird.
Werden die Räume stark abgekühlt, sinken auch die Oberflächentemperaturen von Wänden und anderen Bauteilen.
Trifft ausreichend feuchte Raumluft auf entsprechend kalte Oberflächen, steigt dort die relative Luftfeuchtigkeit deutlich an. Unter ungünstigen Bedingungen können sich dadurch Voraussetzungen für mikrobielles Wachstum entwickeln.
Besonders gefährdet sind häufig: Außenwandecken, Fensterlaibungen, Bereiche hinter großen Möbelstücken, Schlafzimmer, wenig beheizte Nebenräume sowie Wand- und Deckenanschlüsse.
Die richtige Strategie lautet deshalb nicht einfach:
„Heizung aus und Fenster zu.“
Vielmehr sollte für das konkrete Gebäude ein sinnvoller Umgang mit Temperatur, Luftfeuchtigkeit und Luftwechsel gefunden werden.
Vorsicht auch im Sommer: Lüften kann Feuchtigkeit eintragen
Ein häufig unterschätztes Problem betrifft Keller, Souterrainbereiche und andere kühle Räume.
An warmen und feuchten Sommertagen kann vermeintlich großzügiges Lüften sogar kontraproduktiv sein.
Gelangt warme, feuchte Außenluft in einen kühlen Keller, kühlt sie dort ab. Dadurch steigt die relative Luftfeuchtigkeit. An besonders kalten Bauteiloberflächen kann es zu sehr hohen Oberflächenfeuchten oder sogar Kondensation kommen.
Deshalb gilt insbesondere für Keller:
Nicht jedes Lüften ist automatisch gutes Lüften.
Entscheidend sind die Temperatur- und Feuchteverhältnisse innerhalb und außerhalb des Gebäudes.
Diese Bereiche sollten Eigentümer besonders kontrollieren
1. Außenwände hinter Möbeln
Schränke, Betten oder große Kommoden stehen in Ferienhäusern häufig dauerhaft an derselben Stelle. Stehen Möbel sehr dicht vor einer kalten Außenwand, wird die Luftzirkulation dahinter eingeschränkt. Schimmel kann sich deshalb zunächst vollständig verborgen entwickeln.
Ein typisches Warnsignal kann ein muffiger oder modriger Geruch sein, obwohl im Raum selbst noch keine sichtbaren Schimmelflecken vorhanden sind.
2. Schlafzimmer
Schlafzimmer werden häufig kühler gehalten als andere Räume. Gerade in nur sporadisch genutzten Gebäuden können dort niedrige Oberflächentemperaturen mit einer ungünstigen Feuchtesituation zusammentreffen. Besondere Aufmerksamkeit verdienen Außenwandecken, Bereiche hinter Betten und Schränken sowie Fensteranschlüsse.
3. Keller und Souterrain
Kellerräume gehören zu den klassischen Risikobereichen. Feuchtigkeit kann hier unterschiedliche Ursachen haben:
- Kondensation,
- seitlich eindringende Feuchtigkeit,
- aufsteigende Feuchtigkeit,
- Undichtigkeiten,
- Wassereintritt nach Starkregen,
- ungeeignetes sommerliches Lüften.
Eine pauschale Aussage wie „Keller sind eben feucht“ ist deshalb keine fachgerechte Ursachenklärung.
4. Badezimmer
Ein Ferienhaus wird möglicherweise mehrere Wochen nicht genutzt und anschließend innerhalb weniger Tage intensiv bewohnt. Duschen und Baden erzeugen dann erhebliche Feuchtespitzen. Besonders bei innenliegenden Bädern oder unzureichender Lüftung sollte darauf geachtet werden, dass die entstandene Feuchtigkeit zuverlässig abgeführt wird.
5. Dachgeschoss und Dachkonstruktion
Kleinere Undichtigkeiten am Dach können lange unbemerkt bleiben. Wasser muss dabei nicht zwangsläufig unmittelbar von der Decke tropfen. Es kann innerhalb der Dachkonstruktion andere Wege nehmen und beispielsweise Dämmstoffe oder Holzbauteile erreichen.
Bei einem dauerhaft bewohnten Haus fallen Verfärbungen oder Gerüche möglicherweise schnell auf. Bei einem Ferienhaus kann bis zur nächsten Nutzung dagegen bereits längere Zeit vergangen sein.
6. Fenster und Fensterlaibungen
Fensteranschlüsse und Laibungen sind ebenfalls typische Kontrollbereiche. Kondensat, auffällige Verfärbungen, beschädigte Anschlussfugen oder wiederkehrende Feuchtigkeit sollten nicht ignoriert werden.
7. Küchen und Einbaumöbel
Hinter Küchenzeilen können Schäden besonders lange verborgen bleiben. Eine kleine Undichtigkeit an einer Wasserleitung oder einem Geräteanschluss kann beispielsweise über längere Zeit Feuchtigkeit in angrenzende Bauteile eintragen. Von außen bleibt der Schaden möglicherweise zunächst unsichtbar.
Leerstand bedeutet nicht automatisch Trockenheit
Ein verbreiteter Irrtum lautet:
„Wenn niemand im Haus wohnt, entsteht auch keine Feuchtigkeit.“
Zwar entfallen während des Leerstands nutzungsbedingte Feuchtequellen wie Duschen oder Kochen. Das bedeutet jedoch keineswegs, dass ein Gebäude automatisch trocken bleibt.
Feuchtigkeit kann weiterhin beispielsweise durch:
- Niederschlagswasser,
- Undichtigkeiten,
- Bodenfeuchtigkeit,
- Rohrleitungen,
- Kondensation,
- feuchte Außenluft,
- Rest- oder Baufeuchte
in beziehungsweise an Bauteile gelangen. Das Gebäude muss deshalb als bauphysikalisches Gesamtsystem betrachtet werden.
Das Ferienhaus riecht bei der Ankunft muffig – ist das schon Schimmel?
Nicht jeder ungewöhnliche Geruch bedeutet automatisch einen Schimmelschaden.
Ein dauerhaft muffiger oder modriger Geruch sollte jedoch ernst genommen werden. Gerade verdecktes mikrobielles Wachstum kann vorhanden sein, ohne dass bereits großflächige sichtbare Verfärbungen auftreten.
Der Fehler besteht dann häufig darin, zunächst sämtliche Fenster zu öffnen, intensiv zu lüften und anschließend festzustellen:
„Jetzt riecht man nichts mehr.“
Damit ist die Ursache jedoch nicht geklärt. Verschwindet der Geruch nach dem Lüften und tritt nach einiger Zeit erneut auf, sollte genauer untersucht werden, woher er stammt.
Welche Rolle kann ein Schimmelspürhund spielen?
Gerade bei Ferienhäusern und länger leerstehenden Gebäuden kann ein professionell ausgebildeter Schimmelspürhund eine interessante Ergänzung der sachverständigen Untersuchung darstellen.
Seine besondere Stärke liegt darin, geruchlich auffällige Bereiche zu lokalisieren. Das kann beispielsweise interessant sein bei:
- Verdacht auf Schimmel hinter Wandbekleidungen,
- Auffälligkeiten hinter Einbaumöbeln,
- schwer zugänglichen Bauteilbereichen,
- größeren Gebäuden mit unklarer Schadenslokalisierung,
- wiederkehrendem muffigem Geruch ohne sichtbaren Befund.
Dabei gilt auch hier:
Der Schimmelspürhund ist ein spezialisiertes Werkzeug innerhalb der Untersuchung – er ersetzt nicht die sachverständige Bewertung.
Eine Anzeige des Hundes muss fachlich eingeordnet werden. Je nach Fragestellung können anschließend Feuchtemessungen, bauphysikalische Untersuchungen, gezielte Bauteilöffnungen oder mikrobiologische Untersuchungen erforderlich sein.
Gerade die Kombination unterschiedlicher Untersuchungsmethoden kann helfen, verdeckte Schäden zielgerichteter einzugrenzen.
Besonders interessant für Eigentümer von Ferienimmobilien
Ferienimmobilien sind häufig nicht nur Wohnraum, sondern auch ein erheblicher Vermögenswert.
Ein unbemerkter Feuchteschaden kann deshalb gleich mehrere Folgen haben. Neben den eigentlichen Sanierungskosten können beispielsweise Nutzungsausfälle entstehen. Bei vermieteten Ferienimmobilien können zusätzlich Stornierungen oder Beschwerden von Gästen relevant werden.
Eine frühzeitige Untersuchung kann deshalb wirtschaftlich sinnvoll sein. Das gilt besonders dann, wenn:
- bereits Schimmel vorhanden war,
- wiederholt muffiger Geruch auftritt,
- das Gebäude längere Zeit leer steht,
- ein Wasserschaden bekannt ist,
- nach Starkregen Feuchtigkeit festgestellt wurde,
- Räume dauerhaft kühl oder feucht erscheinen,
- eine Ferienimmobilie gekauft oder übernommen werden soll.
Vor der Saison kontrollieren – statt Schäden durch Gäste entdecken zu lassen
Für Vermieter von Ferienhäusern und Ferienwohnungen bietet sich eine Kontrolle insbesondere vor Beginn einer intensiveren Vermietungssaison an.
Denn der ungünstigste Zeitpunkt für die Entdeckung eines Schimmelproblems ist die Anreise eines Gastes.
Vor Saisonbeginn sollten deshalb unter anderem Außenwände, Fensterbereiche, Badezimmer, Keller, Dachbereiche und schwer einsehbare Stellen hinter Möbeln kontrolliert werden.
Auch ein auffälliger Geruch sollte nicht lediglich durch Lüften oder Raumduft überdeckt werden.
Ferienhaus nach längerer Abwesenheit: Unsere praktische Checkliste
Wer nach mehreren Wochen oder Monaten wieder in seine Ferienimmobilie kommt, sollte nicht sofort nur heizen und lüften. Ein kurzer Kontrollgang kann wertvolle Hinweise liefern.
- Schritt 1 – Geruch prüfen: Wie riecht das Gebäude unmittelbar beim Betreten – noch bevor sämtliche Fenster geöffnet werden?
- Schritt 2 – Außenwände kontrollieren: Insbesondere Ecken, Fensterlaibungen und Sockelbereiche ansehen.
- Schritt 3 – Hinter Möbel schauen: Wenn möglich, kritische Außenwandbereiche hinter Schränken, Betten und anderen großen Möbelstücken kontrollieren.
- Schritt 4 – Badezimmer überprüfen: Fugen, Deckenbereiche, Fenster beziehungsweise Lüftung und schlecht belüftete Stellen ansehen.
- Schritt 5 – Keller kontrollieren: Auf Feuchtespuren, Verfärbungen, Geruch und sichtbare Materialveränderungen achten.
- Schritt 6 – Dachgeschoss prüfen: Nach Verfärbungen, Feuchtespuren und auffälligem Geruch suchen.
- Schritt 7 – Wasserinstallation kontrollieren: Insbesondere nach längerer Abwesenheit auf Undichtigkeiten und auffällige Feuchtespuren achten.
- Schritt 8 – Auffälligkeiten dokumentieren: Fotos anfertigen und Veränderungen nicht sofort überstreichen oder entfernen, bevor die Ursache geklärt wurde.
Wann sollte ein Sachverständiger hinzugezogen werden?
Nicht jeder kleine Fleck erfordert automatisch eine umfangreiche Begutachtung.
Eine fachliche Untersuchung ist jedoch besonders sinnvoll, wenn die Ursache unklar ist, der Schaden wiederholt auftritt oder ein verdeckter Befall vermutet wird.
Das gilt ebenfalls, wenn unterschiedliche Erklärungen im Raum stehen:
- Liegt ein baulicher Mangel vor?
- Ist Feuchtigkeit von außen eingedrungen?
- Handelt es sich um Kondensationsfeuchtigkeit?
- Besteht ein Problem mit einer Leitung?
- Oder kommen mehrere Ursachen zusammen?
Eine sachverständige Untersuchung sollte deshalb nicht bei der Aussage „Hier ist Schimmel“ enden.
Die entscheidende Frage lautet:
Warum ist er entstanden?
SH-Immo&partner – Feuchte- und Schimmelschäden fachgerecht untersuchen
Das zertifizierte SH-Immo&partner Sachverständigenbüro unterstützt Eigentümer, Vermieter, Hausverwaltungen und weitere Auftraggeber bei der Untersuchung und Bewertung von Feuchte- und Schimmelschäden.
Je nach Aufgabenstellung können dabei verschiedene Untersuchungsmethoden miteinander kombiniert werden. Dazu gehören unter anderem:
- bauphysikalische Untersuchungen,
- Feuchtemessungen,
- Bewertung von Oberflächen- und Raumklimabedingungen,
- Thermografie bei geeigneten Randbedingungen,
- Untersuchung verdeckter Bauteilbereiche,
- gezielte Probenahmen bei entsprechender Fragestellung,
- sowie der Einsatz eines ausgebildeten Schimmelspürhundes.
Unser Ziel ist nicht nur, einen vorhandenen Schaden festzustellen. Entscheidend ist, seine Ursache zu verstehen. Denn nur wenn die Feuchteursache erkannt und beseitigt wird, lässt sich das Risiko eines erneuten Schimmelbefalls nachhaltig reduzieren.
Fazit: Gerade leerstehende Gebäude brauchen Aufmerksamkeit
Ferienhäuser und zeitweise leerstehende Immobilien haben ein besonderes Risikoprofil.
Längere Kontrollintervalle, abgesenkte Temperaturen, fehlender regelmäßiger Luftwechsel sowie unbemerkte Undichtigkeiten können dazu führen, dass Feuchteschäden erst spät entdeckt werden.
Besonders kritisch sind Schäden, die sich hinter Möbeln, Wandbekleidungen, im Fußbodenaufbau oder innerhalb anderer verdeckter Konstruktionen entwickeln.
Deshalb gilt:
Nicht erst reagieren, wenn der Schimmel sichtbar geworden ist.
Wer Auffälligkeiten frühzeitig erkennt und deren Ursache fachgerecht untersuchen lässt, kann unter Umständen verhindern, dass aus einem begrenzten Feuchteproblem ein umfangreicher Sanierungsfall wird.
Sie besitzen ein Ferienhaus oder eine zeitweise leerstehende Immobilie?
Sie bemerken nach längerer Abwesenheit einen muffigen Geruch, Feuchtespuren oder andere Auffälligkeiten?
SH-Immo&partner Sachverständigenbüro unterstützt Sie bei der fachgerechten Untersuchung und Bewertung von Feuchte- und Schimmelschäden.
Gerade wenn ein verdeckter Schaden vermutet wird, können bauphysikalische Untersuchungen und – bei geeigneter Fragestellung – der Einsatz eines ausgebildeten Schimmelspürhundes miteinander kombiniert werden.