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Qualifizierte Wohnflächenberechnung und Grundriss-Service

Eine verlässliche Wohn- und Flächenermittlung schafft Klarheit und bildet eine wichtige Grundlage für den Verkauf, die Finanzierung und die Bewertung einer Immobilie. Gerade bei älteren Wohngebäuden stimmen vorhandene Grundrisse, Bauunterlagen oder frühere Flächenangaben häufig nicht mehr vollständig mit dem tatsächlichen Gebäudebestand überein. Umbauten, veränderte Raumaufteilungen, Anbauten oder nachträglich ausgebaute Dachgeschosse können dazu führen, dass die angegebene Wohnfläche von der tatsächlich vorhandenen beziehungsweise anrechenbaren Fläche abweicht.

SH-Immo&partner aus Lübeck bietet Eigentümern, Kaufinteressenten, Immobilienmaklern, Banken und weiteren Beteiligten qualifizierte Wohnflächenberechnungen und nachvollziehbare Flächendokumentationen an. Je nach Verwendungszweck erfolgt die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) oder die Ermittlung und Gliederung der Gebäudeflächen nach DIN 277. Ergänzend können übersichtliche Grundrissdarstellungen mit Raumbezeichnungen, Maßen und Flächenangaben erstellt werden.

Inhaltsverzeichnis

Wohnflächenaufmaß vor Ort

Grundlage einer qualifizierten Wohnflächenberechnung ist ein fachgerechtes Aufmaß des tatsächlich vorhandenen Gebäudebestandes. Hierzu werden die zugänglichen Räume und Flächen vor Ort aufgenommen, den jeweiligen Nutzungsbereichen zugeordnet und anschließend nach dem vereinbarten Berechnungsverfahren ausgewertet.

Vorhandene Grundrisse und Bauunterlagen können dabei als zusätzliche Grundlage dienen. Entscheidend ist jedoch der zum Zeitpunkt des Aufmaßes festgestellte bauliche Bestand. Auf diese Weise lassen sich Abweichungen zwischen älteren Planunterlagen, Angaben in Immobilienexposés und der tatsächlich vorhandenen Raumsituation erkennen und nachvollziehbar dokumentieren.

Wohnflächenberechnung nach WoFlV

Bei einer Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung werden ausschließlich die nach den Vorgaben der WoFlV anrechenbaren Grundflächen berücksichtigt. Dabei sind unter anderem Raumhöhen, Dachschrägen, Treppen, Pfeiler, Säulen und Vormauerungen sowie Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen differenziert zu bewerten.

Flächen unter Dachschrägen werden abhängig von ihrer lichten Höhe vollständig, anteilig oder nicht als Wohnfläche angerechnet. Auch Balkone, Loggien und Terrassen fließen nicht automatisch mit ihrer gesamten Grundfläche in die Berechnung ein. Darüber hinaus gehören bestimmte Räume und Bereiche – beispielsweise Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Garagen oder nicht entsprechend nutzbare Dachräume – grundsätzlich nicht oder nicht ohne Weiteres zur anrechenbaren Wohnfläche.

Unsere Dokumentation zeigt nachvollziehbar auf, welche Flächen aufgenommen wurden und mit welchem Anteil sie in die ermittelte Wohnfläche eingeflossen sind. Dadurch entsteht eine transparente und überprüfbare Grundlage für Eigentümer, Kaufinteressenten, Immobilienmakler und finanzierende Kreditinstitute.

Flächenermittlung nach DIN 277

Sofern für den jeweiligen Verwendungszweck eine Flächenermittlung nach DIN 277 benötigt wird, können die Grundflächen des Gebäudes nach der dort vorgesehenen Systematik erfasst und gegliedert werden. Die DIN 277 verfolgt einen anderen Berechnungsansatz als die Wohnflächenverordnung und dient insbesondere der Ermittlung und strukturierten Zuordnung von Grundflächen und Rauminhalten eines Bauwerks.

Eine nach DIN 277 ermittelte Grundfläche ist daher nicht mit der Wohnfläche nach WoFlV gleichzusetzen. Beide Verfahren können zu unterschiedlichen Flächenergebnissen führen. Welches Berechnungsverfahren benötigt wird, richtet sich nach dem Gebäude, dem Auftrag und insbesondere nach dem vorgesehenen Verwendungszweck der Unterlagen. SH-Immo&partner stimmt die anzuwendende Berechnungsgrundlage deshalb vor Beginn der Bearbeitung mit dem Auftraggeber ab.

Bedeutung für Banken und Immobilienfinanzierungen

Bei der Finanzierung einer Immobilie kann eine qualifizierte Wohn- oder Grundflächenberechnung zu einer notwendigen Voraussetzung für die weitere Bearbeitung des Darlehensantrags werden. Kreditinstitute benötigen belastbare Objektunterlagen, um den Beleihungswert einer Immobilie nachvollziehbar ermitteln und auf dieser Grundlage eine Finanzierungsentscheidung treffen zu können. Zu diesen Objektunterlagen gehören regelmäßig auch Grundrisse sowie Berechnungen der Wohn- und Gebäudeflächen.

Eigenständig erstellte Aufstellungen von Eigentümern oder Verkäufern, überschlägige Flächenangaben aus einem Immobilienexposé oder ältere, nicht nachvollziehbare Berechnungen werden von Banken teilweise nicht oder nur eingeschränkt akzeptiert. Dies gilt insbesondere, wenn die angegebenen Flächen nicht mit den vorhandenen Bauunterlagen übereinstimmen, Umbauten vorgenommen, Räume verändert oder Dachgeschosse nachträglich ausgebaut wurden. Schwierigkeiten können ebenfalls entstehen, wenn aus den Unterlagen nicht hervorgeht, nach welchem Verfahren die ausgewiesene Fläche berechnet wurde.

Eine allgemeine gesetzliche Verpflichtung, jede Wohnflächenberechnung ausschließlich durch einen Gutachter oder Sachverständigen erstellen zu lassen, besteht zwar nicht. Die finanzierende Bank kann jedoch im Rahmen ihrer Kredit- und Beleihungsprüfung festlegen, welche Unterlagen sie anerkennt und welche fachliche Qualität oder Bestätigung diese aufweisen müssen. Dadurch kann eine sachverständig erstellte und bestätigte Flächenberechnung im konkreten Finanzierungsverfahren faktisch erforderlich werden.

Da Kreditinstitute unterschiedliche Anforderungen an Form und Inhalt der einzureichenden Objektunterlagen stellen können, empfehlen wir, den benötigten Leistungsumfang möglichst vor der Beauftragung mit der finanzierenden Bank abzustimmen. SH-Immo&partner berücksichtigt den vorgesehenen Verwendungszweck bei der Bearbeitung und richtet die Flächendokumentation nach den vereinbarten Anforderungen aus.

Nachvollziehbare Dokumentation mit Sachverständigenstempel

Unsere Auftraggeber erhalten eine übersichtliche und nachvollziehbare Dokumentation der Flächenermittlung. Abhängig vom vereinbarten Leistungsumfang kann diese umfassen:

  • das örtliche Aufmaß,
  • eine strukturierte Raum- und Flächenaufstellung,
  • die transparente Darstellung der verwendeten Berechnungsansätze,
  • eine aktualisierte Grundrissdarstellung,
  • sowie die fachliche Bestätigung durch SH-Immo&partner mit Sachverständigenstempel.

Die Unterlagen können unter anderem für den Immobilienverkauf, eine Finanzierungsanfrage, die Vorbereitung notarieller Vorgänge oder zur sachverständigen Dokumentation des vorhandenen Gebäudebestandes verwendet werden. Der Sachverständigenstempel und die transparente Darstellung des Berechnungsweges erhöhen die fachliche Nachvollziehbarkeit der Unterlagen. Die endgültige Entscheidung über deren Anerkennung verbleibt jedoch bei der jeweiligen Bank, dem Notariat oder dem sonstigen Empfänger.

Sicherheit beim Immobilienverkauf

Insbesondere vor dem Verkauf einer Immobilie empfiehlt es sich, die tatsächlich vorhandene Wohnfläche frühzeitig überprüfen zu lassen. Eine fachgerecht erstellte Wohnflächenberechnung schafft Transparenz gegenüber Kaufinteressenten und kann dazu beitragen, Rückfragen, Verzögerungen bei der Finanzierung und spätere Unstimmigkeiten über die angegebene Objektgröße zu vermeiden.

Auch für Immobilienmakler stellt eine nachvollziehbare Flächenberechnung eine belastbare Grundlage für die Erstellung des Exposés und die Darstellung der Immobilie dar. Eigentümer erhalten zugleich eine aktuelle Übersicht über die räumliche Situation ihres Gebäudes und können vorhandene Abweichungen zwischen älteren Unterlagen und dem gegenwärtigen Bestand besser einordnen.

SH-Immo&partner – Regionaler Partner für Schleswig-Holstein und den Norden

SH-Immo&partner steht für eine sorgfältige Bestandsaufnahme, eine verständliche Flächendokumentation und eine fachlich nachvollziehbare Berechnung.

Von unserem Standort in Lübeck aus unterstützen wir private und gewerbliche Auftraggeber in Schleswig-Holstein, Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern und den angrenzenden Regionen – kompetent, unabhängig und praxisnah.

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