Welche Verfahren zur Immobilienbewertung gibt es?

Für Laien ist es fast unmöglich, den Wert einer Immobilie richtig einzuschätzen – schließlich ist hierfür eine Menge Know-how und Erfahrung erforderlich. Zudem gibt es in Deutschland klare Regelungen für die Bewertung einer Immobilie. Diese gesetzlichen Vorschriften sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgelegt. Sie bilden die Arbeitsbasis eines Sachverständigen für Immobilienbewertung.

Je nach Art der Immobilie lassen sich folgende Verfahren anwenden:

• Sachwertverfahren
• Vergleichswertverfahren
• Ertragswertverfahren

Für ein belastbares Wertgutachten können Gutachter durchaus auch mehrere Verfahren anwenden. Ziel einer Immobilienbewertung ist die Ermittlung eines realistischen Verkehrswertes. Diese realistische Wertermittlung interessiert sowohl Käufer als auch Verkäufer – schließlich möchte niemand eine überteuerte Immobilie kaufen oder ein Objekt unter Wert verkaufen.

Das Sachwertverfahren ist das komplexeste Verfahren der Wertermittlung. Es berücksichtigt den materiellen Wert einer Immobilie und kommt zum Einsatz, wenn in einer Region vergleichbare Immobilien fehlen. Der materielle Wert eines Objekts setzt sich in erster Linie aus der Grundstücksbewertung und dem Gebäudewert zusammen. Vereinfacht dargestellt, ermittelt das Sachwertverfahren die Wiederherstellungskosten, die bei einem fiktiven Neubau anfallen würden. Berücksichtigt werden hierbei auch der altersbedingte Wertverlust und ein Marktanpassungsfaktor.

Durch die faktenbasierte Bewertung gilt das Sachwertverfahren als recht objektive Ermittlung des Substanzwertes. Es wird hauptsächlich bei industriell genutzten Gebäuden oder bei Ein- und Zweifamilienhäusern ohne Vergleichswerte eingesetzt.

Am häufigsten zum Einsatz kommt das Vergleichswertverfahren. Der Sachverständige bewertet die Immobilie hierbei anhand ihres Verkehrswertes. Stark vereinfacht bedeutet dies, dass sich der Verkehrswert daran orientiert, wie viel Geld Interessenten bereit wären, für die Immobilie auszugeben.

Zu den wertbeeinflussenden Faktoren zählen unter anderem:

• Gebäudeart
• Bauweise
• Größe
• Qualität
• Baulicher Zustand
• Lage

Je mehr vergleichbare Objekte vorliegen, desto präziser kann der Wert ermittelt werden. Das Vergleichswertverfahren ist einfach nachzuvollziehen, es stößt aber an seine Grenzen, wenn komplexe oder außergewöhnliche Objekte bewertet werden sollen. Bei Eigentumswohnungen ist es jedoch das gängigste Verfahren.

Das Ertragswertverfahren wird bei gewerblich genutzten Immobilien und vermieteten Wohnungen eingesetzt, denn es basiert auf den Erträgen des Objekts. Somit ist hier nicht der höchste Immobilienwert ausschlaggebend, sondern der höchste Ertragswert.

Beim Ertragswertverfahren wird die Immobilie als Kapitalanlage eingeschätzt. Fünf Faktoren beeinflussen hierbei die Bewertung:

• Bodenwert
• Liegenschaftszins
• Einnahmen und laufende Kosten
• Restnutzungsdauer
• Baulicher Zustand

Das Ertragswertverfahren gilt als sehr praxisnah, muss aber gerade bei schwankenden Mieten immer wieder neu durchgeführt werden.

Wie wird eine Immobilie bewertet? – Wir geben Tipps im Hausgefragt Podcast von Dr. Klein

SH-immo & Partner Gutachterin Sonja Dias-Schriefer zu Gast im Hausgefragt Podcast von Baufinanzierer Dr. Klein.